Phân tích mức giá đất tại 182, Phường Tăng Nhơn Phú A, Thành phố Thủ Đức
Thông tin bất động sản:
- Diện tích: 331 m² (173 m² thổ cư, 158 m² CLN)
- Chiều ngang: 14 m
- Đường ôtô, mặt tiền hẻm xe hơi thuận tiện giao thông
- Giá yêu cầu: 13 tỷ đồng (tương đương 39,27 triệu/m²)
- Đã có sổ, pháp lý rõ ràng
Nhận xét về mức giá 13 tỷ đồng
Mức giá 39,27 triệu/m² là khá cao đối với khu vực Phường Tăng Nhơn Phú A, Thành phố Thủ Đức, đặc biệt khi có gần một nửa diện tích là đất CLN không phải thổ cư. Đất thổ cư mới có giá trị pháp lý để xây nhà ở, còn đất CLN (đất trồng cây lâu năm) có hạn chế về chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc phát triển nhà ở trong thời gian ngắn.
Với diện tích thổ cư chỉ 173 m², giá tính trên đất thổ cư sẽ lên tới khoảng 75 triệu/m² nếu tính theo giá 13 tỷ cho tổng diện tích 331 m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung.
So sánh giá thị trường khu vực Thành phố Thủ Đức (Quận 9 cũ)
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Loại đất | Thời gian |
|---|---|---|---|---|---|
| Phường Tăng Nhơn Phú A | 200 – 300 | 25 – 35 | 5 – 10.5 | Thổ cư | 2024 Q1-Q2 |
| Phường Phước Long B (gần đó) | 250 – 350 | 28 – 38 | 7 – 12 | Thổ cư | 2024 Q1-Q2 |
| Thành phố Thủ Đức (khu vực phát triển mạnh) | 300 – 400 | 30 – 40 | 9 – 16 | Thổ cư | 2024 Q1-Q2 |
Nhận định chi tiết
Đất tại Phường Tăng Nhơn Phú A có giá trung bình khoảng 25 – 35 triệu/m² cho thổ cư với diện tích tương tự. Giá 13 tỷ cho 331 m² (trong đó chỉ 173 m² thổ cư) tương đương mức giá trên 39 triệu/m² cho tổng diện tích, điều này cho thấy mức giá đang bị đẩy cao do lợi thế mặt tiền và hẻm xe hơi, phù hợp với nhà vườn, biệt thự.
Tuy nhiên, phần đất CLN chiếm gần 48% diện tích nên không thể tính giá thổ cư cho toàn bộ đất. Nếu tính riêng phần thổ cư với giá thị trường khoảng 30 triệu/m², giá hợp lý cho 173 m² thổ cư là khoảng 5,19 tỷ đồng. Phần đất CLN có giá thấp hơn nhiều, tạm tính 5 – 10 triệu/m², tương đương 0,79 – 1,58 tỷ đồng cho 158 m².
Tổng giá hợp lý dự kiến: 6 – 7 tỷ đồng. Mức giá này phản ánh đúng giá trị pháp lý, tính thanh khoản và tiềm năng phát triển thực tế.
Đề xuất thương lượng
Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá từ 13 tỷ xuống khoảng 7 tỷ, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Phân tích rõ ràng về diện tích đất thổ cư và CLN, khẳng định giá CLN thấp hơn nhiều so với thổ cư.
- So sánh giá thị trường gần đây để minh chứng mức giá hiện nay đang cao hơn trung bình khu vực.
- Nhấn mạnh đến chi phí phát sinh nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất CLN sang thổ cư trong tương lai.
- Đề nghị thanh toán nhanh, không phát sinh điều kiện phức tạp để tạo sức hấp dẫn cho chủ đất.
- Đưa ra cam kết sử dụng đất phù hợp, tránh tranh chấp hoặc rủi ro pháp lý.
Kết hợp các luận điểm trên sẽ tạo sự tin cậy và thuyết phục để chủ bất động sản đồng ý mức giá hợp lý hơn.
