Nhận định về mức giá 4,25 tỷ đồng cho lô đất 147 m² tại Đường Thanh Vinh 10, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng
Giá chào bán 4,25 tỷ đồng/lô tương đương 28,91 triệu đồng/m² là một mức giá cần được đánh giá kỹ lưỡng dựa trên vị trí, tiện ích, và giá thị trường xung quanh.
Phân tích chi tiết giá bán
1. Vị trí và tiện ích:
- Lô đất nằm trên mặt tiền đường Thanh Vinh 10, Quận Liên Chiểu – khu vực đang phát triển mạnh của Đà Nẵng với nhiều dự án hạ tầng và các khu công nghiệp lân cận.
2. So sánh giá thị trường khu vực:
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (triệu/m²) | Tổng giá (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Thanh Vinh 10, Liên Chiểu | 147 | 28,91 | 4,25 | Giá chào bán hiện tại |
| Đường Tôn Đức Thắng, Liên Chiểu | 150 | 25 – 27 | 3,75 – 4,05 | Giá trung bình gần đây, vị trí gần trung tâm hơn |
| Đường Nguyễn Sinh Sắc, Liên Chiểu | 140 | 26 – 28 | 3,64 – 3,92 | Giá tham khảo, tiện ích tương đương |
| KCN Hòa Khánh, Liên Chiểu | 150 | 22 – 25 | 3,3 – 3,75 | Giá thấp hơn do xa trung tâm hơn |
3. Phân tích thu nhập cho thuê:
- Thu nhập từ dãy trọ hiện tại khoảng 15 triệu đồng/tháng, tương đương 180 triệu đồng/năm.
- Tỷ suất lợi nhuận (Yield) = 180 triệu / 4,25 tỷ ≈ 4,24%/năm.
- So với mức lợi suất đầu tư bất động sản cho thuê tại Đà Nẵng khoảng 5-7%/năm, tỷ suất này hơi thấp nhưng bù lại có tài sản nhà trọ đi kèm.
Đánh giá tổng quan
Với mức giá 4,25 tỷ đồng tương đương 28,91 triệu đồng/m², lô đất có vị trí khá tốt trong khu vực Quận Liên Chiểu, đi kèm nhà trọ và nguồn thu nhập ổn định.
Tuy nhiên, trên thị trường hiện nay, các lô đất thổ cư tương tự trong khu vực có mức giá trung bình từ 25 đến 27 triệu/m², thấp hơn từ 7% đến 13% so với mức giá chào bán.
Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê hiện tại cũng thấp hơn mức phổ biến.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Giá hợp lý nên đề xuất khoảng 3,8 – 4,0 tỷ đồng/lô (tương đương 25,85 – 27,21 triệu đồng/m²) để đảm bảo vừa có lợi nhuận cho người mua và hợp lý so với thị trường xung quanh.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Tham khảo giá thị trường hiện tại gần khu vực có giá thấp hơn, làm cơ sở giảm giá.
- Phân tích tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp hơn mức kỳ vọng để chủ nhà hiểu giá bán phải phù hợp với giá trị thực.
- Đề nghị được mua từng lô riêng biệt để linh hoạt đầu tư, giảm áp lực tài chính.
- Nhấn mạnh vào các chi phí và rủi ro khi đầu tư xây dựng thêm dãy trọ, cần có quỹ đầu tư hợp lý.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh và linh hoạt để chủ nhà có lợi về mặt thời gian, đổi lại mức giá tốt hơn.
Kết luận
Mức giá 4,25 tỷ đồng/lô là cao hơn so với giá thị trường trung bình, tuy có hỗ trợ từ nguồn thu nhập cho thuê hiện tại nhưng vẫn chưa hấp dẫn về mặt đầu tư dài hạn nếu không thương lượng được giá thấp hơn.
Việc đề xuất giá khoảng 3,8 – 4,0 tỷ đồng là hợp lý, vừa đảm bảo giá trị tài sản, vừa cân bằng rủi ro và lợi nhuận cho người mua.
