Nhận định về mức giá 36,6 tỷ đồng cho lô đất 220m² mặt tiền đường Trần Hữu Trang, Quận Phú Nhuận
Giá chào bán tương đương 166,36 triệu đồng/m² cho một vị trí mặt tiền tại khu vực trung tâm Quận Phú Nhuận, Tp Hồ Chí Minh. Đây là một mức giá cao nhưng không hoàn toàn bất hợp lý, bởi những yếu tố sau:
- Vị trí đắc địa: Đất nằm trên mặt tiền Trần Hữu Trang, ngay đoạn đẹp nhất giao giữa Lê Văn Sỹ và Huỳnh Văn Bánh – khu vực có lưu lượng giao thông và phát triển thương mại cao.
- Pháp lý rõ ràng: Đã có sổ đỏ, cho phép xây dựng 1 hầm, 1 trệt, 6 lầu và 1 tum, phù hợp phát triển dự án căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn quy mô lớn.
- Tiềm năng khai thác: Khả năng vận hành 40 phòng với doanh thu ước tính không dưới 250 triệu đồng/tháng, tạo dòng tiền ổn định, hấp dẫn nhà đầu tư dài hạn.
Phân tích giá thị trường khu vực Quận Phú Nhuận
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Lê Văn Sỹ, Phú Nhuận | 200 | 32 | 160 | Nhà mặt phố, mặt tiền | 2024 Q1 |
| Đường Huỳnh Văn Bánh, Phú Nhuận | 210 | 33 | 157 | Nhà mặt phố, mặt tiền | 2024 Q1 |
| Đường Trần Hữu Trang (Gần), Phú Nhuận | 230 | 35 | 152 | Nhà mặt phố, mặt tiền | 2023 Q4 |
So với các bất động sản tương đương trong khu vực, giá 166,36 triệu/m² đang cao hơn khoảng 5% – 9%. Điều này có thể chấp nhận được nếu xét đến việc đất có giấy phép xây dựng cao tầng, vị trí đẹp nhất đoạn đường, và tiềm năng khai thác kinh doanh cao.
Những điểm cần lưu ý và đề xuất giá hợp lý
- Nhà có nở hậu và chưa hoàn công – đây là điểm trừ về mặt pháp lý và kỹ thuật, có thể ảnh hưởng đến giá trị thực tế và khả năng xây dựng sau này.
- Mức giá hiện tại 36,6 tỷ là cao hơn mặt bằng chung, chủ yếu dựa trên kỳ vọng kinh doanh khách sạn/căn hộ dịch vụ.
- Để thuyết phục chủ nhà, nên đề xuất mức giá khoảng 33 – 34 tỷ đồng (tương đương 150 – 155 triệu/m²), bởi:
- Phù hợp với giá thị trường các bất động sản tương đương có giấy phép xây dựng cao tầng.
- Phản ánh rủi ro pháp lý do chưa hoàn công và nở hậu.
- Đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho người mua khi đầu tư phát triển dự án.
Cách thuyết phục chủ bất động sản
Cần trình bày rõ ràng phân tích thị trường, so sánh giá bán các sản phẩm tương tự và chỉ ra các điểm hạn chế về pháp lý hiện tại. Nhấn mạnh rằng mức giá đề xuất vẫn rất cạnh tranh, giúp giao dịch nhanh chóng, tránh rủi ro kéo dài thị trường và hỗ trợ chủ nhà giải quyết nhu cầu bán gấp.
Đồng thời, có thể đề xuất thanh toán nhanh hoặc hình thức thanh toán linh hoạt để tăng sức hấp dẫn cho đề nghị.
Kết luận
Giá 36,6 tỷ đồng tuy cao nhưng có thể chấp nhận được trong bối cảnh vị trí đắc địa và tiềm năng khai thác kinh doanh lớn. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp lý và giảm thiểu rủi ro, mức giá hợp lý nên ở khoảng 33-34 tỷ đồng. Khách hàng nên thương lượng kỹ dựa trên các phân tích thị trường và các yếu tố pháp lý hiện tại để đạt được thỏa thuận tốt nhất.
