Nhận xét chung về mức giá 3,65 tỷ đồng
Giá bán 3,65 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 28m², diện tích sử dụng 54m² tại quận Tân Bình là mức giá khá cao. Với giá trên, giá/m² đất đạt khoảng 130,36 triệu đồng/m², đây là mức giá thuộc phân khúc cao trong khu vực, nhất là khu vực hẻm nhỏ rộng gần 3m, không phải mặt tiền đường lớn.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Khu vực | Diện tích (m²) | Loại hình | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Đặc điểm | Thời gian tham khảo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tân Bình – Hẻm 3m (Bùi Thế Mỹ) | 28 | Nhà hẻm, 1 trệt 2 lầu | 3,65 | 130,36 | Nhà mới, nở hậu, 2PN, 2WC | 2024 |
| Tân Bình – Hẻm 5m (Gần sân bay) | 30 | Nhà hẻm, 1 trệt 1 lầu | 2,8 | 93,3 | Nhà cũ, 2PN, 2WC | 2024 |
| Tân Bình – Mặt tiền hẻm lớn | 32 | Nhà mặt tiền hẻm | 3,2 | 100 | Nhà xây kiên cố, 2PN | 2024 |
| Tân Bình – Nhà trong ngõ rộng 4m | 25 | Nhà ngõ | 2,5 | 100 | Nhà mới, 2PN, 2WC | 2024 |
Nhận định chi tiết
Căn nhà tại 16 Bùi Thế Mỹ có rất nhiều điểm cộng như nhà mới xây kiên cố 1 trệt 2 lầu, diện tích sử dụng khá lớn 54m² so với diện tích đất 28m² nhờ thiết kế nở hậu, 2 phòng ngủ rộng, 3 toilet tiện nghi. Tuy nhiên, vị trí nằm trong hẻm nhỏ gần 3m, không phải mặt tiền đường lớn nên sẽ ảnh hưởng nhẹ đến giá trị thanh khoản và tiện ích giao thông.
Giá 3,65 tỷ đồng tương đương 130 triệu/m² là mức giá cao so với mặt bằng chung các căn nhà hẻm trong khu vực Tân Bình, nơi mà giá phổ biến dao động từ 93 đến 100 triệu/m².
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên so sánh, mức giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 3,0 – 3,3 tỷ đồng (tương ứng 107 – 118 triệu/m²) bởi:
- Nhà nằm trong hẻm nhỏ nên khả năng giao thông và tiện ích kém hơn so với mặt tiền hẻm lớn hoặc đường chính.
- Nhà có 2 phòng ngủ, tuy rộng nhưng vẫn chỉ phù hợp với gia đình nhỏ hoặc vừa.
- Thị trường hẻm Tân Bình có khá nhiều lựa chọn tương tự với giá thấp hơn.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể trình bày:
- Phân tích thị trường thực tế, đưa ra các căn nhà tương đương đã giao dịch thành công với giá thấp hơn.
- Nêu rõ ưu điểm và nhược điểm của căn nhà để chủ nhà hiểu được giá trị thực, tránh rơi vào tình trạng định giá quá cao làm mất cơ hội bán nhanh.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, không phát sinh nhiều thủ tục để tạo lợi thế cho bên bán.
Kết luận: Mức giá 3,65 tỷ là cao, nên thương lượng về mức giá từ 3,0 – 3,3 tỷ là hợp lý để đảm bảo tính cạnh tranh và khả năng thanh khoản tốt hơn.
