Nhận xét tổng quan về mức giá 8,9 tỷ đồng
Giá 8,9 tỷ đồng cho căn nhà 3 tầng, diện tích đất 104m² ở Phường Hiệp Bình Phước, Thành phố Thủ Đức đang tương ứng với mức giá khoảng 85,58 triệu đồng/m² đất. Với vị trí gần Quốc lộ 13, đối diện Vạn Phúc và thuận tiện di chuyển vào trung tâm Sài Gòn, đây là một điểm cộng lớn.
Nhưng nếu xét theo mức giá chung của khu vực, giá này có thể đang hơi cao, đặc biệt khi nhà thuộc loại hình “nhà ngõ, hẻm” mặc dù hẻm xe hơi nhưng không nằm mặt tiền đường lớn, làm giảm khả năng thương mại và tiện ích so với nhà mặt phố.
Phân tích chi tiết mức giá theo các tiêu chí
| Tiêu chí | Thông tin bất động sản | So sánh khu vực (Thành phố Thủ Đức, cùng phân khúc gần đây) | Nhận định | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 104 m² (4,5 x 23 m) | Nhà phố trung bình 50 – 120 m² | Diện tích khá rộng, phù hợp nhu cầu gia đình 4 phòng ngủ. | ||||||||||||||||
| Giá/m² đất | 85,58 triệu/m² |
|
Giá này cao hơn mặt bằng hẻm xe hơi trong khu vực. | ||||||||||||||||
| Vị trí | Đường Quốc lộ 13, gần Vạn Phúc, tiện di chuyển | Vị trí tương tự có giá cao hơn nếu là mặt tiền đường lớn | Nhà trong hẻm, không phải mặt tiền đường lớn, giá cần giảm để phù hợp. | ||||||||||||||||
| Pháp lý và tiện ích | Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, 3 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ | Tiêu chuẩn pháp lý tốt, nhà xây dựng hoàn chỉnh | Là điểm cộng giúp tăng giá trị và tính thanh khoản. | ||||||||||||||||
| So sánh thực tế giá nhà hẻm xe hơi tại TP Thủ Đức gần đây |
Nguồn: Batdongsan.com.vn – Tháng 5/2024 |
||||||||||||||||||
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên bảng so sánh và đặc điểm căn nhà, mức giá hợp lý nên ở khoảng 7,0 – 7,5 tỷ đồng tương ứng với khoảng 67 – 72 triệu/m², đây là mức giá sát với thị trường nhà hẻm xe hơi tại khu vực Thành phố Thủ Đức.
Lời khuyên để thương lượng với chủ nhà:
- Nhấn mạnh đặc điểm hẻm xe hơi với chiều ngang chỉ 4,5m, không phải mặt tiền đường lớn, ảnh hưởng đến tiềm năng kinh doanh và giao thông.
- So sánh trực tiếp với các giao dịch gần đây trong khu vực có giá thấp hơn nhưng diện tích tương đương.
- Đặt vấn đề về mức giá đang ở ngưỡng cao của khu vực, người mua cần đầu tư thêm chi phí bảo trì, nội thất.
- Đề xuất mức giá 7,2 tỷ đồng như một mức giá hợp lý, vừa đảm bảo lợi ích cho bên bán vừa phù hợp với thị trường.
Kết luận
Giá 8,9 tỷ đồng hiện tại là hơi cao so với phân khúc nhà ngõ hẻm xe hơi tại Thành phố Thủ Đức. Tuy nhiên, nếu nhà được cải tạo đẹp, nội thất cao cấp và có tiềm năng kinh doanh nhỏ, mức giá này có thể chấp nhận được với người mua có nhu cầu đặc biệt.
Trong trường hợp bình thường, người mua nên thương lượng giảm giá xuống khoảng 7,0 – 7,5 tỷ đồng để đảm bảo tính cạnh tranh và phù hợp với mặt bằng giá chung khu vực.
