Phân tích thị trường và mức giá bán nhà 2 tầng tại Trần Phú, Phường Vĩnh Nguyên, Nha Trang
Dựa trên các thông tin về bất động sản được cung cấp, căn nhà có diện tích đất 142 m², diện tích sử dụng 117 m², gồm 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, hướng Đông Bắc, xây 2 tầng, nội thất đầy đủ, gần biển Trần Phú chỉ cách 200m, gần các tiện ích lớn như Bệnh viện Quốc tế Vinmec, Cảng Vinpearl, Viện Hải Dương học,… Với giá bán 6,5 tỷ đồng, ta sẽ đánh giá mức giá này có hợp lý hay không dựa trên so sánh thực tế thị trường khu vực lân cận và các yếu tố liên quan.
1. So sánh giá đất và nhà tại khu vực Trần Phú, Vĩnh Nguyên, Nha Trang
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ngày tham khảo |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà 2 tầng, full nội thất | Trần Phú, Vĩnh Nguyên | 142 | 6,5 | 45,77 | 2024 |
| Nhà 2 tầng, gần biển | Phường Vĩnh Nguyên | 130 | 5,8 | 44,62 | 2024 |
| Nhà 1 tầng, diện tích đất 150 m² | Gần Trần Phú, Nha Trang | 150 | 5,5 | 36,67 | 2023 |
| Nhà phố 3 tầng | Trần Phú, Nha Trang | 110 | 6,0 | 54,55 | 2024 |
Nguồn: Các giao dịch thực tế và tin rao gần đây tại khu vực Nha Trang, Khánh Hòa
2. Nhận định về mức giá 6,5 tỷ đồng
Mức giá 6,5 tỷ đồng tương đương 45,77 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà phố 2 tầng cùng khu vực, nhưng vẫn trong khoảng hợp lý nếu xét đến vị trí gần biển chỉ 200m, nhà mới xây hoàn thiện 95% với nội thất đầy đủ và các tiện ích xung quanh cao cấp như bệnh viện quốc tế và cảng Vinpearl.
Việc nhà có thiết kế mê đúc với 3 phòng ngủ, 3 toilet, sân thượng, sân vườn tổ chức BBQ cũng tạo thêm giá trị gia tăng so với các căn nhà truyền thống khác. Hướng Đông Bắc giúp không khí mát mẻ, phù hợp với khí hậu Nha Trang.
3. Các yếu tố nên cân nhắc để thương lượng giá
- Nhà thuộc loại hình ngõ, hẻm, có thể ảnh hưởng đến sự tiện lợi trong đi lại và đỗ xe.
- Nhà nở hậu có thể làm giảm tính thẩm mỹ hoặc ảnh hưởng phong thủy tùy theo quan điểm người mua.
- Diện tích sử dụng thực tế chỉ 117 m² so với diện tích đất 142 m², do đó giá/m² sử dụng thực tế sẽ cao hơn.
4. Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên so sánh, giá hợp lý có thể đề xuất khoảng 5,8 – 6,0 tỷ đồng để tạo ra mức giá vừa giữ được giá trị tài sản, vừa có tính cạnh tranh trên thị trường. Mức giá này tương đương 40,85 – 42,25 triệu đồng/m² đất, phù hợp với mặt bằng các căn nhà tương tự gần biển.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể đưa ra các luận điểm:
- Phân tích kỹ vị trí trong ngõ hẻm, hạn chế tiềm năng tăng giá nhanh so với các mặt tiền chính.
- Nhấn mạnh đến diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn diện tích đất, nên giá trên diện tích sử dụng cao hơn mức trung bình.
- So sánh với các giao dịch thành công gần đây cho thấy mức giá hiện tại cao hơn một chút so với thị trường, do đó cần điều chỉnh để dễ bán hoặc giao dịch nhanh.
- Khách hàng có thiện chí và tiềm lực tài chính, sẵn sàng thanh toán nhanh nếu đạt được mức giá hợp lý.
Kết luận
Mức giá 6,5 tỷ đồng cho căn nhà 2 tầng diện tích đất 142 m² tại Trần Phú, Phường Vĩnh Nguyên là mức giá khá cao nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua đánh giá cao vị trí gần biển và nội thất hoàn thiện. Tuy nhiên, nếu muốn nhanh bán hoặc tránh bị đọng vốn lâu dài, chủ nhà nên cân nhắc giảm giá khoảng từ 5,8 đến 6,0 tỷ đồng để phù hợp hơn với mặt bằng giá thực tế của khu vực.
