Nhận định về mức giá 2,35 tỷ đồng cho nhà quận 4, đường Tôn Đản
Mức giá 2,35 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 21 m², diện tích sử dụng 42 m², giá khoảng 111,9 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm tại Quận 4. Tuy nhiên, căn nhà có nhiều điểm cộng như sổ hồng riêng, nở hậu, kết cấu 1 trệt 1 lầu với 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, khu dân cư hiện hữu, hẻm rộng 2 mét, tiện ích xung quanh đầy đủ, giao thông thuận tiện đến các quận trung tâm chỉ mất 5 phút. Đây là những yếu tố nâng giá bất động sản ở khu vực này.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản tại Tôn Đản (Căn đang xem) | Giá tham khảo các nhà tương đương Quận 4 (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 21 m² (3 x 7 m) | 15 – 25 m² | Diện tích nhỏ phù hợp với nhà hẻm Quận 4 |
| Diện tích sử dụng | 42 m² (2 tầng) | 35 – 50 m² | Kết cấu 2 tầng giúp tăng diện tích sử dụng, tăng giá trị |
| Giá/m² đất | Khoảng 111,9 triệu/m² | 85 – 105 triệu/m² | Giá/m² hiện tại cao hơn mức phổ biến 5-30% |
| Vị trí và tiện ích | Hẻm 2m, khu dân cư hiện hữu, gần chợ, trường học, siêu thị, giao thông thuận tiện | Tương tự, nhiều nhà hẻm nhỏ không đủ tiện ích hoặc giao thông hạn chế | Ưu thế vượt trội về tiện ích và giao thông |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng riêng | Nhiều căn tương đương có sổ hồng | Yếu tố pháp lý tốt giúp tăng giá trị |
Đánh giá tổng quan
Mặc dù giá đưa ra cao hơn mặt bằng chung từ 10-30%, nhưng với vị trí thuận tiện, nhà nở hậu, kết cấu 2 tầng hoàn thiện cơ bản, pháp lý rõ ràng và hẻm an ninh, mức giá này có thể chấp nhận được nếu khách hàng ưu tiên sự tiện nghi và giao thông thuận tiện, đồng thời muốn mua nhà có thể vào ở ngay với chi phí sửa chữa thấp.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Để có mức giá hợp lý hơn, khách hàng có thể đề xuất khoảng 2,1 tỷ – 2,2 tỷ đồng, tương đương giá khoảng 100 triệu/m². Mức giá này vẫn hợp lý với vị trí và tiện ích, đồng thời giảm áp lực tài chính cho người mua.
Chiến lược thương lượng có thể là:
- Nhấn mạnh vào việc so sánh các căn tương tự trong khu vực có giá/m² thấp hơn.
- Nêu ra nhu cầu về chi phí sửa chữa hoặc trang bị nội thất thêm, nếu có.
- Đưa ra cam kết giao dịch nhanh, không gây khó khăn cho chủ nhà.
- Đề nghị thanh toán nhanh hoặc thanh toán bằng hình thức thuận tiện để tạo điều kiện cho chủ nhà.
Như vậy, người mua có thể thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá khoảng 2,1 – 2,2 tỷ đồng mà vẫn đảm bảo giá trị và không mất nhiều thời gian thương lượng kéo dài.
