Nhận định mức giá 12,5 tỷ cho nhà mặt tiền đường Thích Quảng Đức, Phú Nhuận
Giá 12,5 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 3.5m x 13m (40m² đất, 80m² sử dụng) tại khu vực Phường 4, Quận Phú Nhuận là mức giá khá cao nhưng không phải là quá bất hợp lý trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay.
Điều này được lý giải bởi:
- Vị trí đắc địa, mặt tiền đường Thích Quảng Đức – một trong những tuyến đường kinh doanh sầm uất, thương hiệu và dịch vụ phát triển mạnh tại Quận Phú Nhuận.
- Nhà 2 tầng, có nội thất đầy đủ, cấu trúc hiện đại, phù hợp cho kinh doanh hoặc cho thuê, đảm bảo dòng tiền ổn định 26 triệu/tháng, tương đương lợi suất khoảng 2,5%/năm.
- Pháp lý rõ ràng, có sổ hồng, đảm bảo an toàn giao dịch.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem (Thích Quảng Đức) | Tham khảo bất động sản tương tự gần đây |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 40 | 40 – 45 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 80 | 70 – 90 |
| Chiều ngang (m) | 3.5 | 3.5 – 4 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 12.5 | 9.5 – 12.0 (tùy vị trí cụ thể) |
| Giá/m² đất (triệu đồng/m²) | 312.5 | 237 – 300 |
| Lợi suất cho thuê | ~2.5%/năm | 2.5% – 3.5%/năm |
| Vị trí | Mặt tiền đường sầm uất, trung tâm Quận Phú Nhuận | Tương đương các mặt tiền đường chính Quận Phú Nhuận |
Nhận xét về mức giá và đề xuất
Mức giá 12,5 tỷ đồng tương đương 312,5 triệu đồng/m² đất là mức giá cao so với mức tham khảo 237 – 300 triệu/m² cho các căn nhà mặt tiền tương tự tại Quận Phú Nhuận. Tuy nhiên, do vị trí đặc biệt hiếm hoi trên đường Thích Quảng Đức và giá trị khai thác kinh doanh ổn định, mức giá này có thể chấp nhận được nếu khách mua là nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng lâu dài, giữ tài sản trong danh mục.
Nếu là khách mua cá nhân hoặc nhà đầu tư muốn tối ưu lợi suất, có thể thương lượng mức giá hợp lý hơn khoảng từ 11 – 11,5 tỷ đồng (tương đương giá đất 275 – 287 triệu đồng/m²) dựa trên các lý do:
- Nhà hơi nhỏ hẹp, chiều ngang chỉ 3.5m, có hiện tượng nở hậu, có thể ảnh hưởng đến thiết kế và khai thác.
- Lợi suất cho thuê hiện tại chỉ đạt khoảng 2,5%, thấp hơn so với một số khu vực mặt tiền khác tại Quận Phú Nhuận.
- Cần tính đến chi phí bảo trì, sửa chữa hoặc cải tạo trong tương lai do nhà đã xây dựng 2 tầng.
Lời khuyên thương lượng với chủ nhà
Khi thương lượng, bạn nên tập trung vào các điểm sau:
- Nhấn mạnh mức giá tham khảo trên các tuyến đường tương tự trong khu vực Phú Nhuận thấp hơn mức chủ nhà đưa ra, làm rõ nguồn tham khảo cụ thể.
- Phân tích kỹ về lợi suất cho thuê hiện tại và tiềm năng tăng giá trong tương lai nếu có, để làm rõ lợi ích tài chính của người mua.
- Đề cập đến các yếu tố kỹ thuật như diện tích nhỏ, nở hậu, chi phí bảo trì để có lý do giảm giá hợp lý và thuyết phục.
- Đề xuất mức giá 11 – 11,5 tỷ đồng dựa trên các phân tích thực tế, đồng thời thể hiện thiện chí nhanh giao dịch để chủ nhà thấy được lợi ích.
