Nhận định mức giá bất động sản tại Đường Tô Ngọc Vân, Phường Tam Bình, Thành phố Thủ Đức
Giá đề xuất 4,9 tỷ đồng cho căn nhà cấp 4 diện tích 96 m², tương đương 51,04 triệu/m² là mức giá hiện tại có phần cao so với mặt bằng chung khu vực, đặc biệt là với loại hình nhà cấp 4 trong ngõ hẻm.
Phân tích chi tiết về giá và so sánh thị trường
| Vị trí | Loại hình | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời gian giao dịch |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Tô Ngọc Vân, Phường Tam Bình | Nhà cấp 4, hẻm | 96 | 4,9 | 51,04 | 3PN, 2WC, sổ đỏ, sân rộng | 2024 |
| Đường Tam Bình, Phường Tam Bình | Nhà cấp 4, hẻm | 90 | 4,3 | 47,78 | 2PN, 1WC, sổ đỏ | 2024 |
| Đường Tô Ngọc Vân, phường Linh Đông | Nhà cấp 4, hẻm | 100 | 4,6 | 46 | 3PN, 2WC, sổ đỏ | 2023 cuối |
| Đường Gò Dưa, Phường Tam Bình | Nhà cấp 4, hẻm | 85 | 3,8 | 44,7 | 2PN, 1WC, sổ đỏ | 2024 |
Nhận xét và đề xuất
1. Giá 51,04 triệu/m² hiện cao hơn khoảng 7-14% so với các căn nhà cấp 4 có diện tích và tiện ích tương đương trong khu vực Tam Bình và các phường lân cận. Nguyên nhân có thể do vị trí sát bệnh viện Thủ Đức, hẻm rộng đủ để xe, 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, sân rộng, giấy tờ pháp lý đầy đủ.
2. Với thực tế thị trường, mức giá hợp lý hơn có thể nằm trong khoảng 4,3-4,5 tỷ đồng (tương đương 45-47 triệu/m²), vẫn đảm bảo các tiện ích và pháp lý nhưng mang tính cạnh tranh hơn, dễ dàng giao dịch nhanh.
3. Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá 4,3-4,5 tỷ, cần nhấn mạnh:
- So sánh thực tế với các giao dịch thành công gần đây trong khu vực có loại hình và diện tích tương tự.
- Vị trí trong hẻm, mặc dù tiện lợi nhưng vẫn hạn chế về mặt tiếp cận so với mặt tiền đường lớn.
- Xu hướng thị trường hiện tại ưu tiên các bất động sản có giá cạnh tranh để nhanh chóng thanh khoản.
- Khả năng mua bán nhanh, làm việc trực tiếp chính chủ, không qua môi giới sẽ giúp giảm thiểu chi phí và rủi ro.
Kết luận
Mức giá 4,9 tỷ đồng là hơi cao so với mặt bằng chung, tuy nhiên vẫn có thể xem xét nếu người mua ưu tiên vị trí sát bệnh viện, sân rộng và thiết kế phù hợp. Trong trường hợp người mua không quá gấp rút hoặc muốn đầu tư lâu dài, giá này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu muốn thương lượng với chủ nhà, mức giá hợp lý hơn là khoảng 4,3 – 4,5 tỷ đồng để tăng tính cạnh tranh và đảm bảo thanh khoản nhanh chóng.
