Nhận định về mức giá 1,35 tỷ đồng cho căn hộ 44,8 m² tại Iris Tower, TP Thuận An, Bình Dương
Giá chào bán 1,35 tỷ đồng tương ứng khoảng 30,13 triệu đồng/m² với căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, nội thất đầy đủ và sổ hồng riêng tại tầng 18, block Al của Iris Tower.
Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các căn hộ cùng phân khúc tại TP Thuận An và Bình Dương trong thời điểm hiện nay. Phân tích cụ thể sẽ được trình bày dưới đây.
Phân tích dữ liệu thị trường so sánh
| Dự án | Vị trí | Diện tích (m²) | Phòng ngủ | Giá/m² (triệu đồng) | Giá bán (tỷ đồng) | Pháp lý & Nội thất | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Iris Tower | Phường Bình Hòa, TP Thuận An | 44.8 | 2 | 30.13 | 1.35 | Sổ hồng, nội thất đầy đủ | Chào bán hiện tại |
| Opal Cityview | Phường An Phú, TP Thuận An | 45 – 50 | 2 | 23 – 25 | 1.05 – 1.15 | Sổ hồng, nội thất cơ bản | Bán tháng 05/2024 |
| Vista Riverside | Phường Bình Chuẩn, TP Thuận An | 44 – 48 | 2 | 22 – 24 | 0.98 – 1.10 | Sổ hồng, nội thất cơ bản | Bán tháng 04/2024 |
| Charm City | Phường Vĩnh Phú, TP Thuận An | 43 – 46 | 2 | 24 – 26 | 1.05 – 1.18 | Sổ hồng, nội thất hoàn thiện | Bán tháng 05/2024 |
Nhận xét chi tiết
- Mức giá trung bình của các dự án chung cư 2 phòng ngủ diện tích tương tự tại TP Thuận An hiện dao động từ 22 – 26 triệu/m², tương đương 0.98 – 1.18 tỷ đồng cho căn hộ 44 – 48 m².
- Giá 30,13 triệu/m² tại Iris Tower cao hơn trung bình khoảng 15-35% so với các dự án cùng khu vực.
- Điểm cộng của Iris Tower là vị trí đắc địa đường Nguyễn Du, nội thất đầy đủ và sổ hồng riêng, đã bàn giao, thuận tiện cho người mua ở hoặc đầu tư cho thuê với mức giá cho thuê 5,5 triệu/tháng.
- Tuy nhiên, so với giá thuê kỳ vọng thì tỷ suất lợi nhuận thuê khoảng 4.9%/năm (5.5 triệu x 12 / 1.350 tỷ), thấp hơn mức kỳ vọng 5-6% của nhà đầu tư cá nhân.
Đề xuất giá hợp lý hơn
Để mức giá phản ánh đúng thực tế thị trường và hấp dẫn hơn đối tượng mua đầu tư lẫn ở thực, mức giá khoảng 1,15 – 1,20 tỷ đồng (tương đương 25.7 – 26.8 triệu/m²) sẽ hợp lý hơn.
Lý do:
- Phù hợp với mặt bằng giá thị trường khu vực TP Thuận An và Bình Dương.
- Đảm bảo tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 5.5%, hấp dẫn nhà đầu tư.
- Phù hợp với mức độ cạnh tranh với các dự án lân cận có giá mềm hơn.
Cách thuyết phục chủ nhà giảm giá
Khi thương lượng với chủ bất động sản, có thể áp dụng các luận điểm sau:
- Phân tích thị trường gần đây, dẫn chứng các dự án tương tự với giá thấp hơn, tăng độ tin cậy.
- Làm rõ khả năng thanh khoản nhanh nếu giảm giá về mức đề xuất, tránh tồn kho lâu dài.
- Nhấn mạnh lợi ích mua bán nhanh gọn, hỗ trợ vay ngân hàng giúp thanh khoản tốt hơn.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh hoặc đặt cọc để tạo uy tín và thúc đẩy chủ nhà chấp nhận mức giá hợp lý.
Kết luận
Mức giá 1,35 tỷ đồng hiện đang cao hơn thị trường và tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp, do đó không phải là mức giá hấp dẫn nhất. Để cân bằng giữa lợi ích người mua và người bán, mức giá từ 1,15 đến 1,20 tỷ đồng là hợp lý hơn, tạo điều kiện thanh khoản nhanh và giá trị bền vững cho nhà đầu tư cũng như người ở thực.
