Nhận định về mức giá 19 tỷ đồng cho nhà mặt tiền 5 tầng tại Đường Bà Huyện Thanh Quan, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 19 tỷ đồng cho căn nhà 5 tầng diện tích 110 m², tọa lạc tại vị trí trung tâm phố Tây An Thượng, Quận Ngũ Hành Sơn, là mức giá có phần cao nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong một số trường hợp nhất định. Tuy nhiên, để đánh giá chính xác, cần so sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực và xem xét các yếu tố liên quan như doanh thu cho thuê, tiềm năng khai thác, và hạ tầng hiện hữu.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản tại Bà Huyện Thanh Quan (đề xuất) | Bất động sản tương tự tại phố Tây An Thượng | Bất động sản mặt tiền Đà Nẵng (gần đây) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 110 | 90 – 120 | 100 – 130 |
| Số tầng | 5 | 4 – 5 | 4 – 6 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 19 (chủ đề xuất) | 14 – 18 | 15 – 20 |
| Giá/m² (triệu đồng) | ~172 | 130 – 160 | 140 – 180 |
| Doanh thu cho thuê hàng tháng (triệu đồng) | 70 | 50 – 65 | 60 – 75 |
| Vị trí | Trung tâm phố Tây An Thượng, sát biển | Gần biển, khu phố du lịch | Gần biển, khu trung tâm Đà Nẵng |
| Tiện ích & hạ tầng | Hệ thống PCCC chuẩn, điện mặt trời, thang máy, đường nhựa 5m | Đầy đủ tiện ích, hạ tầng hoàn thiện | Đầy đủ tiện ích, hạ tầng phát triển |
Nhận xét chi tiết
1. Về giá bán: Giá bán 19 tỷ tương đương khoảng 172 triệu đồng/m², cao hơn trung bình khu vực phố Tây An Thượng (130 – 160 triệu đồng/m²) nhưng nằm trong khoảng giá các bất động sản mặt tiền gần biển tại Đà Nẵng (140 – 180 triệu đồng/m²). Điều này cho thấy mức giá này không quá đắt so với mặt bằng chung khu vực có vị trí đẹp, gần biển.
2. Về doanh thu cho thuê: Với doanh thu ~70 triệu/tháng, tương đương 840 triệu/năm, tỷ suất sinh lời trước thuế khoảng 4.4%/năm. Mức này khá ổn cho một bất động sản đầu tư cho thuê tại khu vực du lịch, đặc biệt khi tòa nhà đã vận hành ổn định và có nhiều căn hộ cho thuê.
3. Về tiện ích và hạ tầng: Có hệ thống PCCC chuẩn, điện mặt trời, thang máy và đường nhựa 5m, giúp tăng giá trị sử dụng và tạo điểm nhấn khác biệt cho tài sản. Vị trí gần biển và khu phố Tây du lịch cũng là lợi thế lớn.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá 19 tỷ đồng có thể được xem là hợp lý nếu nhà đầu tư đánh giá cao vị trí, tiện ích và doanh thu hiện tại. Tuy nhiên, để tăng tính cạnh tranh và tạo lợi nhuận tốt hơn, có thể thương lượng với chủ nhà ở mức từ 17.5 – 18.5 tỷ đồng, tương đương giá/m² khoảng 159 – 168 triệu đồng, sát với mức giá thị trường và vẫn đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá, có thể trình bày các luận điểm:
- So sánh với các bất động sản tương tự đang chào bán với giá thấp hơn trong khu vực.
- Chỉ ra rủi ro thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện tại đang có dấu hiệu chững lại, cần quyết định sớm để không bị ảnh hưởng bởi biến động giá.
- Cam kết giao dịch nhanh, thanh toán thuận tiện, giúp chủ nhà giảm áp lực tìm kiếm khách hàng và giảm chi phí thời gian.
- Nhấn mạnh việc mức giá hiện tại đã khá cao so với trung bình giá/m² trong khu vực, giúp chủ nhà thấy được tính hợp lý khi giảm giá nhẹ để đẩy nhanh giao dịch.
Kết luận
Mức giá 19 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 5 tầng tại Bà Huyện Thanh Quan, Quận Ngũ Hành Sơn có thể xem là hợp lý trong bối cảnh vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng hoàn thiện và doanh thu cho thuê ổn định. Tuy nhiên, để đảm bảo tối ưu hóa lợi ích đầu tư, mức giá đề xuất khoảng 17.5 – 18.5 tỷ đồng sẽ hợp lý và có cơ sở thương lượng thuyết phục chủ nhà.
