Nhận định tổng quan về mức giá 6,32 tỷ đồng cho nhà trọ tại Đường Đào Sư Tích, Huyện Nhà Bè
Với diện tích đất 153 m² (4,5 x 34 m), nhà trọ hiện đang hoạt động ổn định và thu nhập đều đặn, cùng giấy phép xây dựng 1 trệt 3 lầu kèm theo, mức giá 6,32 tỷ đồng tương đương khoảng 41,31 triệu/m² được đưa ra khá cao so với mặt bằng chung khu vực Nhà Bè hiện nay.
Tuy nhiên, vị trí trên đường Đào Sư Tích, cách Lê Văn Lương chỉ 60m, thuộc khu dân cư sầm uất, đường rộng 8m, có thể thuận lợi cho kinh doanh nhà trọ hoặc các hình thức cho thuê khác, là những yếu tố làm tăng giá trị bất động sản này.
Phân tích chi tiết với các dữ liệu so sánh
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại hình | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm nổi bật | Thời điểm giao dịch |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Đào Sư Tích, Nhà Bè | 153 | Nhà trọ hoạt động | 6,32 | 41,31 | Đường 8m, gần Lê Văn Lương, giấy phép xây dựng 1 trệt 3 lầu | 2024 |
| Đường Lê Văn Lương, Nhà Bè | 150 | Nhà ở riêng lẻ | 5,0 | 33,3 | Đường rộng, dân cư ổn định | 2023 cuối năm |
| Đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè | 160 | Nhà trọ, cho thuê | 5,5 | 34,4 | Đường lớn, thu nhập ổn định | 2024 đầu năm |
| Đường Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè | 140 | Nhà ở nở hậu | 4,8 | 34,3 | Hẻm xe hơi, dân cư đông đúc | 2023 giữa năm |
Nhận xét chi tiết
So với các giao dịch thực tế gần đây tại Huyện Nhà Bè, giá bất động sản cùng loại từ 33 – 35 triệu/m² là mức phổ biến. Mức giá 41,31 triệu/m² của căn nhà trọ này cao hơn khoảng 20-25% so với các bất động sản khác có đặc điểm tương tự.
Điều này có thể được chấp nhận nếu nhà trọ đang có thu nhập ổn định và giấy phép xây dựng kèm theo được xem là giá trị gia tăng lớn. Tuy nhiên, nếu thu nhập từ nhà trọ không được chứng minh rõ ràng hoặc giấy phép xây dựng chưa được tận dụng ngay, thì mức giá này có thể được xem là cao.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, một mức giá 5,4 – 5,7 tỷ đồng (tương đương 35 – 37 triệu/m²) là hợp lý hơn trong bối cảnh hiện tại. Mức giá này vẫn phản ánh được giá trị vị trí tốt, nhà trọ đang hoạt động, đồng thời tạo điều kiện thương lượng với chủ nhà.
Để thuyết phục chủ bất động sản, bạn có thể trình bày:
- Đưa ra các giao dịch thực tế gần đây trong khu vực với mức giá thấp hơn để minh chứng.
- Yêu cầu chủ nhà cung cấp thêm bằng chứng thu nhập từ nhà trọ để đánh giá chính xác hơn giá trị đầu tư.
- Nhấn mạnh rằng mức giá đề xuất vẫn đảm bảo lợi nhuận cho chủ nhà và nhanh chóng hoàn thành giao dịch.
- Đề nghị xem xét kỹ giấy phép xây dựng và khả năng đầu tư thêm để tận dụng tối đa giá trị.
Kết luận
Mức giá 6,32 tỷ đồng là khá cao so với mặt bằng chung tại Nhà Bè, nhưng có thể chấp nhận được trong trường hợp nhà trọ có thu nhập ổn định và giấy phép xây dựng được tận dụng hiệu quả. Nếu không, mức giá hợp lý hơn nên dao động khoảng 5,4 – 5,7 tỷ đồng để đảm bảo tính cạnh tranh và hiệu quả đầu tư cho người mua.
