Nhận định mức giá 24 tỷ đồng cho lô đất 250m² tại đường Bùi Tá Hán, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Với diện tích 250m² (10m x 25m), vị trí tại khu đô thị Nam Việt Á, sát sông Hàn và liền kề các dự án quy mô của Sun Group, lô đất này sở hữu nhiều ưu thế như đường rộng 15m, pháp lý rõ ràng (sổ hồng/sổ đỏ), thuận tiện cho việc an cư, kinh doanh hoặc đầu tư.
Tuy nhiên, mức giá đề xuất 24 tỷ đồng (~96 triệu/m²) là khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Thời điểm | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Bùi Tá Hán, Ngũ Hành Sơn | 250 | 96 | 24 | 2024 | Giá đang chào bán |
| Đường Nguyễn Văn Thoại, Ngũ Hành Sơn | 200 | 75 | 15 | 2024 | Đất thổ cư, gần biển |
| Khu đô thị Nam Việt Á (các lô tương tự) | 200 – 300 | 65 – 80 | 13 – 24 | 2023 – 2024 | Giá thị trường tham khảo |
| Đất liền kề dự án Sun Group | 250 | 70 – 85 | 17.5 – 21.25 | 2023 | Giá bán thực tế |
Nhận xét chi tiết
Giá hiện tại 96 triệu/m² cao hơn đáng kể so với mức giá phổ biến từ 65 – 85 triệu/m² cùng khu vực và các dự án lân cận. Khu vực Bùi Tá Hán tuy có vị trí thuận lợi và hạ tầng tốt, nhưng mức giá 24 tỷ có thể chỉ phù hợp với các trường hợp:
- Khách mua có mục đích phát triển dự án cao cấp hoặc biệt thự chuẩn resort, tận dụng vị trí sát sông và view đẹp.
- Nhà đầu tư ưu tiên vị trí độc quyền, không muốn cạnh tranh và có tiềm lực tài chính mạnh.
Trong trường hợp khách mua là nhà đầu tư cá nhân hoặc muốn mua để an cư, mức giá này không phải là lựa chọn hợp lý do có nhiều lựa chọn khác với giá thấp hơn và pháp lý tương tự.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên dữ liệu thị trường, mức giá phù hợp hơn cho lô đất này nên dao động trong khoảng 17 – 20 tỷ đồng (tương đương 68 – 80 triệu/m²). Đây là mức giá vừa cạnh tranh, vừa phản ánh đúng giá trị vị trí và tiềm năng phát triển.
Để thuyết phục chủ đất giảm giá từ 24 tỷ xuống mức đề xuất, có thể áp dụng các luận điểm sau:
- Trình bày những giao dịch thành công gần đây với giá thấp hơn, cho thấy 24 tỷ là mức giá vượt trội và khó bán nhanh.
- Nhấn mạnh chi phí phát triển và rủi ro đầu tư nếu giá quá cao, khiến tính thanh khoản giảm.
- Đề xuất phương án thanh toán linh hoạt, hoặc đặt cọc sớm để tạo tâm lý chắc chắn cho chủ đầu tư.
- Phân tích nhu cầu thực tế thị trường, tránh định giá quá cao làm giảm khả năng thương lượng và mất khách.
Kết luận
Mức giá 24 tỷ đồng hiện tại là cao và chỉ hợp lý với nhà đầu tư có mục tiêu phát triển đặc biệt hoặc sở hữu tài chính mạnh. Nếu bạn là người mua cá nhân hoặc đầu tư thông thường, nên đề nghị mức giá khoảng 17-20 tỷ để đảm bảo hiệu quả và phù hợp với thị trường.