Nhận định mức giá bán nhà tại Phố Vũ Đình Tụng, Phường Thạch Bàn, Quận Long Biên, Hà Nội
Giá đề xuất: 6,95 tỷ đồng trên diện tích 40 m², tương đương khoảng 173,75 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà ngõ tại khu vực Long Biên, đặc biệt là khu vực Phường Thạch Bàn. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt như vị trí rất gần các tiện ích, đường ô tô tránh, nhà xây chắc chắn và nội thất đầy đủ, phù hợp gia đình đông người.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Nhà phân tích (Phố Vũ Đình Tụng) | Tham khảo 1 (Long Biên, 2024) | Tham khảo 2 (Thạch Bàn, 2024) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 40 | 35-45 | 40-50 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 173,75 | 90 – 130 | 110 – 150 |
| Giá tổng (tỷ đồng) | 6,95 | 3,5 – 5,8 | 4,4 – 7,5 |
| Vị trí | Ngõ ô tô tránh, gần trường C3 Thạch Bàn | Ngõ hẻm nhỏ, cách đường lớn 300-500m | Ngõ rộng, gần đường lớn, tiện ích đầy đủ |
| Tiện ích & An ninh | Khu dân cư an ninh, tiện ích đầy đủ | Tiện ích trung bình, an ninh khá | Tiện ích tốt, an ninh tốt |
| Nội thất & thiết kế | Nhà 4 tầng, 4 phòng ngủ, 4 vệ sinh, nội thất đầy đủ | Nhà 3 tầng, 3 phòng ngủ, nội thất cơ bản | Nhà 4 tầng, 3-4 phòng ngủ, nội thất khá |
Nhận xét chuyên gia
Giá bán 6,95 tỷ đồng cho 40 m² tại khu vực này là cao hơn đáng kể so với giá trung bình thị trường Long Biên và Thạch Bàn. Tuy nhiên, việc nhà có 4 tầng, 4 phòng ngủ cùng 4 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ và vị trí gần đường ô tô tránh, tiện ích đầy đủ có thể khiến giá trị tăng lên.
Nếu khách mua là gia đình đông người hoặc người cần không gian rộng rãi, tiện nghi đầy đủ thì mức giá này có thể chấp nhận được.
Đối với nhà đầu tư hoặc người mua bình thường, giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 5,8 – 6,2 tỷ đồng để có thể cạnh tranh với các sản phẩm cùng phân khúc và diện tích, đặc biệt khi cân nhắc yếu tố nhà nở hậu và vị trí trong ngõ.
Đề xuất phương án thương lượng giá
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá từ 6,95 tỷ xuống khoảng 6,2 tỷ đồng, có thể sử dụng các luận điểm sau:
- So sánh mức giá bình quân khu vực Long Biên và Thạch Bàn, nhà cùng diện tích, tầng, phòng ngủ có giá thấp hơn đáng kể.
- Nhấn mạnh yếu tố nhà nở hậu có thể ảnh hưởng đến giá trị sử dụng và tính thẩm mỹ.
- Đề cập đến tỷ lệ tăng giá BĐS năm 2024 tại khu vực Long Biên không quá cao, tránh thổi giá quá mức.
- Khách mua có thiện chí giao dịch nhanh và thanh toán ngay, giúp chủ nhà giảm bớt rủi ro và thời gian chờ bán.
Kết luận
Mức giá 6,95 tỷ đồng là cao nhưng không hoàn toàn vô lý nếu xét về thiết kế, nội thất và vị trí. Tuy nhiên, với đặc điểm nhà ngõ, nở hậu và so sánh thị trường, khách mua nên đề xuất mức giá khoảng 6,2 tỷ đồng để có sự hợp lý và cơ hội thương lượng thành công cao hơn.
