Nhận xét về mức giá 7,6 tỷ đồng cho lô đất 90m² tại đường Nguyễn Đăng Tuyến, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Lô đất có diện tích 90m², mặt tiền 5m, thuộc khu vực đầu tuyến Sơn Trà, Phường Thọ Quang, Đà Nẵng. Giá được chào bán là 7,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 84,44 triệu đồng/m². Đất đã có sổ đỏ, thuộc loại đất nền dự án, mặt tiền đường Nguyễn Đăng Tuyến – một vị trí khá tiềm năng trong khu vực Sơn Trà.
Tuy nhiên, để đánh giá xem mức giá này có hợp lý hay không, cần so sánh với giá thị trường hiện tại của các nền đất tương tự trong khu vực Sơn Trà và các khu vực lân cận có đặc điểm tương đồng.
So sánh giá đất nền dự án tại khu vực Quận Sơn Trà và các khu vực lân cận (đơn vị: triệu đồng/m²)
| Khu vực | Loại đất | Diện tích | Giá trung bình/m² | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Đăng Tuyến, Sơn Trà | Đất nền dự án, mặt tiền | 90 m² | 84,44 triệu | Mức giá chào bán hiện tại |
| Đường Võ Nguyên Giáp, Sơn Trà | Đất nền dự án, mặt tiền | 80-100 m² | 65-75 triệu | Giá tham khảo từ giao dịch 6 tháng gần đây |
| Đường Trường Sa, Sơn Trà | Đất nền dự án, mặt tiền | 90-110 m² | 70-78 triệu | Giá giao dịch thực tế trong năm 2023 |
| Đường Nguyễn Hữu Thọ, Thanh Khê | Đất nền dự án, mặt tiền | 85-95 m² | 60-68 triệu | Khu vực lân cận có vị trí tương đương |
Phân tích và nhận định
Qua bảng so sánh, có thể thấy giá 84,44 triệu/m² cho lô đất tại đường Nguyễn Đăng Tuyến được định giá cao hơn mặt bằng chung từ 10-30% so với các nền đất tương tự trong khu vực Sơn Trà và các quận lân cận như Thanh Khê.
Mặc dù vị trí đất mặt tiền đường Nguyễn Đăng Tuyến có lợi thế về giao thông và phát triển trong tương lai, tuy nhiên, mức giá này chỉ hợp lý nếu:
- Khu đất nằm ở vị trí đặc biệt đắc địa như gần biển, gần khu du lịch, hoặc tuyến đường trọng điểm đang được đầu tư mạnh.
- Đất có pháp lý hoàn chỉnh, sang tên chuyển nhượng thuận lợi, không vướng quy hoạch.
- Chủ đầu tư hoặc người bán có cam kết về tiềm năng tăng giá hoặc các tiện ích đi kèm hấp dẫn.
Nếu không có các yếu tố trên, mức giá này có thể khiến người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng, vì mức chênh lệch so với giá thị trường là khá lớn.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng với chủ đất
Dựa trên so sánh và thực trạng thị trường, mức giá hợp lý hơn cho lô đất này nên dao động trong khoảng 65 – 72 triệu đồng/m², tương đương 5,85 – 6,48 tỷ đồng cho toàn bộ nền 90m².
Khi thương lượng với chủ đất, có thể sử dụng các luận điểm sau để thuyết phục giảm giá:
- Tham khảo giá thị trường xung quanh thấp hơn từ 10-20%, nhấn mạnh mức giá hiện tại có phần cao hơn đáng kể.
- Nêu rõ nhu cầu thanh khoản nhanh hoặc hạn chế về tài chính của người mua, tạo điều kiện cho chủ đất giảm giá để đẩy nhanh giao dịch.
- Kiểm tra kỹ pháp lý, nếu có rủi ro nhỏ hoặc thủ tục sang tên phức tạp, đây cũng là điểm để đề xuất giảm giá.
- Nhấn mạnh việc đất chưa có các tiện ích hay hạ tầng bổ trợ đủ mạnh để đạt mức giá trên.
Nếu chủ đất đồng thuận mức giá trong khoảng đề xuất, đây sẽ là giao dịch hợp lý, giúp người mua giảm thiểu rủi ro về tài chính và tăng tiềm năng sinh lời trong tương lai.
