Check giá "GIẢM MẠNH 2 TỶ . MẶT TIỀN KINH DOANH NGÔ TẤT TỐ KHU NGƯỜI NƯỚC NGOÀI."

Nhận định mức giá

Giá chào bán 18,3 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền Ngô Tất Tố, P.19, Bình Thạnh với diện tích 65m² tương đương khoảng 281,54 triệu/m² được đánh giá là mức giá cao trong bối cảnh thị trường hiện nay. Tuy nhiên, mức giá này có thể hợp lý trong trường hợp căn nhà sở hữu vị trí đắc địa sát Quận 1, khu vực đông khách nước ngoài, có dòng tiền cho thuê ổn định 21 triệu/tháng và tiềm năng khai thác kinh doanh đa dạng (nhà hàng, spa, văn phòng, căn hộ dịch vụ).

Phân tích chi tiết

Dưới đây là phân tích cụ thể về mức giá và các yếu tố liên quan:

1. So sánh giá thị trường khu vực

2. Các yếu tố hỗ trợ giá

• Vị trí thuận lợi: Mặt tiền Ngô Tất Tố, sát Quận 1, đối diện City Garden, gần Landmark 81, tuyến Metro và Nguyễn Hữu Cảnh tạo thuận lợi giao thông và thu hút khách nước ngoài.
• Dòng tiền cho thuê ổn định: 21 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 2,5% lợi suất/năm, khá tốt cho khu vực trung tâm.
• Tiềm năng kinh doanh đa dạng: Nhà hàng, spa, văn phòng, căn hộ dịch vụ phù hợp với đặc điểm khu vực có nhiều người nước ngoài.
• Pháp lý rõ ràng: Sổ hồng riêng giúp giao dịch minh bạch, an toàn.
• Nhà nở hậu: Có thể tận dụng tối ưu diện tích, tăng giá trị sử dụng.

3. Yếu tố cần cân nhắc

• Chiều ngang hẹp 3,8m có thể hạn chế về thiết kế và công năng sử dụng, cần cải tạo nếu dùng cho mục đích kinh doanh lớn.
• Cấu trúc 2 tầng, chưa phải là nhà cao tầng, có thể hạn chế khai thác tối đa diện tích sàn.
• Giá cho thuê hiện tại chưa tính các chi phí quản lý, bảo trì, thuế, nên lợi suất thực tế có thể thấp hơn.

4. Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng

Dựa trên phân tích, mức giá khoảng 16 – 17 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, tương đương giá/m² khoảng 246 – 261 triệu đồng, vẫn đảm bảo giá trị vị trí và tiềm năng kinh doanh nhưng giảm bớt mức chênh lệch so với giá thị trường lân cận.

Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể sử dụng các luận điểm sau:

• Phân tích chi tiết các căn nhà tương tự trong khu vực với giá thấp hơn để minh chứng giá đề xuất sát với thực tế thị trường.
• Đưa ra phương án thanh toán nhanh, không cần gia hạn thời gian đàm phán để tăng tính hấp dẫn.
• Đề cập đến chi phí cải tạo, nâng cấp và các rủi ro thị trường làm giảm giá trị hiện tại.

Kết luận

Mức giá 18,3 tỷ đồng có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua đánh giá cao vị trí đắc địa, dòng tiền cho thuê ổn định và tiềm năng kinh doanh đa dạng. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư muốn đảm bảo an toàn và có lợi suất hợp lý, việc thương lượng mức giá thấp hơn, khoảng 16 – 17 tỷ đồng, sẽ là lựa chọn hợp lý hơn dựa trên so sánh thị trường và đặc điểm thực tế của căn nhà.