Nhận định mức giá 7,9 tỷ đồng cho nhà HXH đường Hoàng Hoa Thám, Quận Tân Bình
Mức giá 7,9 tỷ đồng cho nhà diện tích đất 65 m², xây dựng 3 tầng, vị trí hẻm xe hơi 8m, cách sân bay Tân Sơn Nhất khoảng 200m là mức giá khá cao trên thị trường hiện nay.
Lý do:
- Diện tích đất chỉ 65 m², chiều ngang 3,5 m khá nhỏ hẹp, phù hợp với nhu cầu ở hoặc làm văn phòng nhỏ.
- Vị trí gần sân bay Tân Sơn Nhất rất thuận tiện giao thông nhưng đồng thời cũng có thể bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn và ô nhiễm từ sân bay.
- Đường hẻm nhựa 8m rộng, thông thoáng, an ninh tốt, dân trí cao là điểm cộng, phù hợp gia đình cán bộ nhân viên chức.
- Giá bán tương đương với khoảng 121,54 triệu/m² diện tích sử dụng, khá cao so với các nhà hẻm trong khu vực Tân Bình.
So sánh giá thực tế các bất động sản tương tự tại Quận Tân Bình
| Vị trí | Diện tích đất (m²) | Diện tích sử dụng (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Hẻm 6m Nguyễn Hồng Đào, Tân Bình | 70 | 150 | 6,5 | 43,3 | Nhà 3 tầng, gần sân bay |
| Đường Cửu Long, Tân Bình | 60 | 140 | 5,9 | 42,1 | Nhà hẻm xe hơi 5m |
| Đường Bạch Đằng, Tân Bình | 65 | 160 | 7,2 | 45,0 | Nhà ngõ 7m, gần sân bay |
| Đường Hoàng Hoa Thám (bán gấp) | 65 | 160 | 7,9 | 49,4 | Hẻm 8m, vị trí đắc địa gần sân bay |
Phân tích chi tiết và đề xuất mức giá hợp lý
Nhìn vào bảng so sánh, ta thấy mức giá 7,9 tỷ tương đương 49,4 triệu/m² sử dụng là mức giá cao hơn hẳn các nhà tương tự trong khu vực (khoảng 42 – 45 triệu/m²).
Điều này có thể được giải thích bởi:
- Đường hẻm rộng 8m, xe hơi ra vào thuận tiện so với các hẻm nhỏ hơn.
- Vị trí cực kỳ gần sân bay, thuận lợi cho kinh doanh logistics hoặc làm văn phòng công ty.
- Kết cấu nhà đúc kiên cố, 3 tầng, nội thất đầy đủ, phù hợp nhu cầu đa dạng.
Tuy nhiên, nếu mục đích mua để ở thuần túy hoặc đầu tư dài hạn với mức sinh lời ổn định, mức giá này có thể hơi cao so với mặt bằng chung.
Đề xuất: Mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 6,8 – 7,2 tỷ đồng để tạo tính cạnh tranh với các sản phẩm khu vực và giảm áp lực tài chính cho người mua. Đây cũng là mức giá phù hợp với tiềm năng khai thác thực tế, đồng thời vẫn thể hiện giá trị vị trí và chất lượng nhà.
Cách thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất
- Trình bày các dữ liệu so sánh thực tế từ thị trường, nhấn mạnh mức giá bán hiện tại cao hơn từ 10-15% so với các sản phẩm tương đương.
- Phân tích kỹ ưu nhược điểm của bất động sản, nhất là yếu tố tiếng ồn sân bay, giúp chủ nhà hiểu rõ giới hạn giá trị.
- Đưa ra cam kết giao dịch nhanh, thanh toán minh bạch để tăng tính hấp dẫn.
- Khuyến khích thương lượng để đạt mức giá hợp lý, tránh để bất động sản đứng giá lâu gây mất giá trị thị trường.
Kết luận, với mức giá hiện tại 7,9 tỷ đồng, giá bán này chỉ hợp lý nếu người mua có nhu cầu rất cấp thiết, cần vị trí gần sân bay để kinh doanh hoặc làm văn phòng. Còn với nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư thông thường, mức giá nên thương lượng giảm khoảng 10-15% để phù hợp hơn.
