Nhận định tổng quan về mức giá 19,9 tỷ cho nhà đất hẻm xe hơi đường Bạch Đằng, Quận Tân Bình
Với diện tích 147m² (7 x 21m), vị trí tại hẻm xe hơi trên đường Bạch Đằng, Phường 2, Quận Tân Bình,
mức giá 19,9 tỷ đồng tương đương khoảng 135,37 triệu/m² được chào bán hiện nay. Xét trên thị trường bất động sản khu vực Tân Bình, đây là mức giá khá cao so với mức trung bình dành cho nhà đất trong hẻm xe hơi, dù vị trí gần sân bay Tân Sơn Nhất và công viên Gia Định là điểm cộng lớn về mặt giao thông và tiện ích.
Phân tích chi tiết giá bán so với thị trường thực tế
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại hình | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Bạch Đằng, hẻm xe hơi, P.2, Tân Bình | 147 | Nhà đất nát, tiện xây mới | 19,9 | 135,37 | Vị trí gần sân bay, giao thông thuận tiện |
| Đường Bạch Đằng, hẻm xe hơi, P.2, Tân Bình (gần) | 140 | Nhà cấp 4, xây dựng thông thường | 16,5 | 117,86 | Đã hoàn thiện, giá tham khảo từ tháng 4/2024 |
| Đường Cộng Hòa, hẻm xe hơi, Tân Bình | 150 | Nhà phố xây mới | 18,0 | 120,00 | Vị trí tương đương, tiện ích đầy đủ |
| Đường Phan Huy Ích, P.15, Tân Bình | 130 | Nhà đất, hẻm xe hơi | 14,5 | 111,54 | Vị trí cách sân bay 5 phút, tiện xây mới |
Đánh giá mức giá 19,9 tỷ đồng
Mức giá 19,9 tỷ đồng, tương đương 135,37 triệu/m², có phần nhỉnh hơn khoảng 10-15% so với các sản phẩm tương tự trong khu vực.
Dù sở hữu ưu thế vị trí gần sân bay, đầu hẻm đối diện công viên Gia Định, thuận tiện giao thông và nhiều tiện ích xung quanh, mức giá này chủ yếu phản ánh kỳ vọng tăng giá mạnh của chủ nhà trong bối cảnh thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh đang có nhiều biến động.
Tuy nhiên, điểm cần lưu ý là nhà hiện trạng là “nhà nát” và cần xây mới hoàn toàn, điều này đồng nghĩa với chi phí đầu tư xây dựng sẽ phát sinh khá lớn. Nếu xét về tổng chi phí đầu tư, người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng khả năng sinh lời so với giá thị trường hiện tại.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên các dữ liệu so sánh, mức giá 16,5 – 17 tỷ đồng (khoảng 112-115 triệu/m²) sẽ phản ánh chính xác hơn giá trị thực của bất động sản này, cân bằng giữa vị trí thuận lợi và tình trạng nhà cần xây mới.
- Giải thích cho chủ nhà rằng mức giá này dựa trên giá thực tế của các căn nhà tương tự đã giao dịch gần đây tại Tân Bình, đảm bảo tính cạnh tranh và khả năng thanh khoản cao hơn.
- Nêu rõ chi phí xây dựng nhà mới (ước tính từ 7-10 triệu/m² xây dựng) sẽ làm tăng tổng vốn đầu tư, do đó việc hạ giá mua đất sẽ giúp người mua có nguồn lực tài chính hợp lý để hoàn thiện nhà ở.
- Nhấn mạnh rằng với mức giá hợp lý, giao dịch sẽ nhanh chóng hơn, giảm rủi ro tồn đọng vốn và tạo điều kiện cho cả hai bên đạt được thỏa thuận tốt.
Kết luận
Mức giá 19,9 tỷ đồng hiện tại là khá cao và chỉ phù hợp với nhà đầu tư có chiến lược phát triển dài hạn hoặc mục đích xây dựng căn hộ dịch vụ, văn phòng khai thác cho thuê.
Đối với khách mua ở hoặc đầu tư thông thường, mức giá đề xuất khoảng 16,5 – 17 tỷ đồng mới là hợp lý, đảm bảo tính khả thi và sinh lời khi cân đối tổng chi phí đầu tư xây dựng mới.
