Nhận định về mức giá 18,9 tỷ đồng của nhà phố liền kề tại Lê Lai, P.1, Gò Vấp
Với diện tích đất 141 m² và tổng diện tích sàn khoảng 610 m² trên 5 tầng, cùng 20 phòng khai thác kinh doanh (CHDV), mức giá 18,9 tỷ đồng tương đương 134,04 triệu đồng/m² là một con số khá cao trong bối cảnh thị trường hiện tại tại khu vực Gò Vấp.
Tuy nhiên, căn nhà này có nhiều yếu tố giá trị gia tăng như:
- Vị trí trung tâm quận Gò Vấp, gần Đại học Công nghiệp 4, thuận tiện khai thác dòng tiền cho thuê phòng trọ hoặc căn hộ dịch vụ.
- Kết cấu xây dựng mới 100%, 5 tầng chắc chắn, nội thất đầy đủ, phòng cháy chữa cháy hoàn công đầy đủ, đảm bảo an toàn và pháp lý.
- Tổng số phòng nhiều (20 phòng), phù hợp cho chủ đầu tư khai thác dòng tiền ổn định, tỷ suất lợi nhuận khoảng 8%/năm như mô tả.
Theo đó, mức giá này có thể hợp lý nếu nhà đầu tư quan tâm đến tài sản khai thác dòng tiền dài hạn, ổn định trên 8%/năm và đánh giá cao vị trí trung tâm, pháp lý rõ ràng, kết cấu mới.
So sánh với các bất động sản tương tự gần đây tại quận Gò Vấp
| Tài sản | Diện tích đất (m²) | Số tầng | Diện tích sàn (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Hình thức khai thác |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nhà phố 5 tầng, P.1, Gò Vấp | 141 | 5 | 610 | 18,9 | 134,04 | CHDV 20 phòng, khai thác ổn định |
| Nhà phố liền kề 4 tầng, Phan Văn Trị, Gò Vấp | 120 | 4 | 450 | 14,5 | 120,83 | Kinh doanh phòng cho thuê |
| Nhà mới xây 5 tầng, Nguyễn Văn Lượng, Gò Vấp | 135 | 5 | 580 | 16,5 | 122,22 | Phòng trọ cho thuê, khai thác ổn định |
| Nhà phố 5 tầng, gần ĐH Công Nghiệp 4 | 150 | 5 | 600 | 17,8 | 118,67 | Cho thuê phòng trọ, khai thác tốt |
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thuyết phục chủ nhà
Dựa trên mức giá tham khảo các bất động sản tương tự trong khu vực, mức giá từ 16,5 tỷ đến 17,5 tỷ đồng là hợp lý và có tính cạnh tranh hơn, tương đương khoảng 117-124 triệu đồng/m² đất. Giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận khai thác khoảng 7-7,5%/năm, hợp lý với mức rủi ro và thanh khoản thị trường hiện nay.
Khi đàm phán với chủ nhà, có thể thuyết phục bằng các luận điểm sau:
- So sánh trực tiếp với các bất động sản cùng phân khúc và vị trí lân cận có giá thấp hơn, minh chứng mức giá 18,9 tỷ đang cao hơn mặt bằng chung.
- Nhấn mạnh yếu tố thanh khoản: Giá quá cao sẽ làm giảm tính hấp dẫn với nhà đầu tư, có thể làm cho thời gian bán kéo dài, rủi ro tồn kho tăng.
- Chỉ ra rằng mức giá đề xuất vẫn đảm bảo lợi nhuận khai thác tốt và phù hợp với xu hướng thị trường hiện nay.
- Cam kết tiến hành giao dịch nhanh gọn, thủ tục rõ ràng để giảm thiểu rủi ro và thời gian cho chủ nhà.
Kết luận, giá 18,9 tỷ đồng hiện tại là cao hơn mặt bằng chung nhưng có thể chấp nhận được nếu khách hàng ưu tiên khai thác dòng tiền ổn định lâu dài và đánh giá cao yếu tố pháp lý, vị trí, kết cấu mới. Nếu mục tiêu là mua để đầu tư hoặc bán lại nhanh, nên đàm phán giảm giá về mức khoảng 16,5 – 17,5 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả và tính cạnh tranh trên thị trường.
