Phân tích mức giá nhà tại đường Lã Xuân Oai, Phường Tăng Nhơn Phú A, TP Thủ Đức
Đây là căn nhà 1 trệt 2 lầu, diện tích đất 70m² (5x14m), diện tích sử dụng 210m², gồm 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, hướng Đông Nam, có sổ hồng riêng và nội thất đầy đủ. Nhà nằm trong hẻm sạch, dân cư văn minh, gần chợ, trường học, trung tâm thương mại, đang cho thuê với giá 18 triệu/tháng. Chủ nhà chào mức giá 3,98 tỷ đồng, tương ứng giá đất/m² khoảng 56,86 triệu đồng/m².
Nhận xét về mức giá chào bán 3,98 tỷ đồng
Giá 3,98 tỷ đồng cho căn nhà trung tâm TP Thủ Đức có diện tích 70m² và 3 tầng, nội thất đầy đủ, pháp lý rõ ràng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực, nếu so sánh với các sản phẩm tương tự trong khu vực thì mức giá này cần cân nhắc kỹ. Tuy nhiên, căn nhà có một số ưu điểm nổi bật sau:
- Vị trí trung tâm TP Thủ Đức, gần nhiều tiện ích thiết yếu như chợ, trường học, trung tâm thương mại.
- Nhà hoàn công đầy đủ, nội thất đầy đủ, khách mua có thể vào ở hoặc cho thuê ngay.
- Tiềm năng dòng tiền ổn định từ việc cho thuê với giá 18 triệu/tháng, tương đương 5,4% lợi tức/năm.
Tuy nhiên, điểm cần lưu ý: mô tả có ghi “Nhà nát” trong đặc điểm nhà/đất, điều này cần được xác minh kỹ để tránh hiểu nhầm về tình trạng thực tế của căn nhà. Nếu nhà đã được hoàn công và nội thất đầy đủ thì không nên gọi là “nhà nát”. Nếu thực tế là nhà cần sửa chữa nhiều thì giá này không hợp lý.
So sánh giá thực tế khu vực TP Thủ Đức
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá bán (Tỷ đồng) | Giá/m² (Triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà phố 3 tầng, hẻm xe hơi | 70 | 3,2 | 45,7 | Hoàn công, nội thất cơ bản, gần chợ, trường học | Q1/2024 |
| Nhà phố 2 tầng, hẻm nhỏ | 65 | 2,8 | 43,1 | Cần sửa chữa, không có sổ riêng | Q4/2023 |
| Nhà phố 3 tầng, hẻm xe hơi | 75 | 3,5 | 46,7 | Hoàn công, nội thất đầy đủ, gần tiện ích | Q1/2024 |
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên so sánh trên, mức giá hợp lý cho căn nhà này nên trong khoảng 3,2 – 3,5 tỷ đồng, tương ứng giá khoảng 45 – 50 triệu/m². Mức giá này phản ánh đúng giá trị thực tế của căn nhà với điều kiện hoàn công, nội thất đầy đủ và vị trí trung tâm TP Thủ Đức.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà:
- Nhấn mạnh việc so sánh giá thị trường hiện tại với các căn tương tự để chứng minh mức giá hiện tại 3,98 tỷ là cao.
- Đề cập đến thực tế nếu “nhà nát” nghĩa là cần sửa chữa, sẽ phát sinh chi phí đầu tư thêm, khiến giá phải giảm tương ứng.
- Chỉ ra lợi thế thanh khoản nhanh khi bán với giá hợp lý, tránh rủi ro giảm giá trong tương lai.
- Khẳng định khả năng mua ngay và thanh toán nhanh nếu đạt được mức giá hợp lý.
Kết luận
Mức giá 3,98 tỷ đồng hiện tại là cao hơn mặt bằng chung khu vực và chưa hợp lý nếu căn nhà thực sự cần sửa chữa hoặc có đặc điểm “nhà nát”. Trong trường hợp nhà hoàn công đầy đủ, nội thất tốt và không cần sửa chữa, mức giá này có thể chấp nhận được nhưng vẫn hơi cao so với thị trường. Đề xuất mức giá 3,2 – 3,5 tỷ đồng là hợp lý hơn và dễ dàng thuyết phục chủ nhà đồng ý, dựa trên các cơ sở so sánh thực tế và điều kiện căn nhà.
