Nhận định mức giá 31,5 tỷ đồng cho toà nhà apartment tại phố Liễu Giai
Giá chào bán 31,5 tỷ đồng cho toà nhà apartment 100m², 9 tầng với 26 căn hộ cao cấp tại phố Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội là mức giá khá cao trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, mức giá này có thể hợp lý trong các trường hợp đặc biệt như sau:
- Vị trí trung tâm đắc địa, gần các tiện ích lớn như Lotte Đào Tấn, Công viên Thủ Lệ, Đại sứ quán Nhật Bản và khu vực tập trung nhiều chuyên gia nước ngoài, tạo nguồn cầu thuê ổn định và cao.
- Toà nhà mới xây, hoàn thiện full nội thất cao cấp, có 2 penthouse sang trọng với các tiện ích riêng như sân vườn, bếp đảo, lò sưởi, bồn tắm.
- Có giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy đầy đủ và pháp lý minh bạch (sổ đỏ nở hậu), thuận lợi cho vay ngân hàng.
- Dòng tiền cho thuê khoảng 200 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất khoảng 7,6%/năm trên giá bán.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Toà nhà Liễu Giai (Bán 31,5 tỷ) | Toà nhà tương tự, Ba Đình (2023) | Toà nhà tương tự, Đống Đa (2023) | Toà nhà tương tự, Cầu Giấy (2023) |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích | 100 m² | 90 – 110 m² | 95 – 105 m² | 100 m² |
| Số tầng | 9 tầng | 7 – 9 tầng | 8 tầng | 9 tầng |
| Số căn hộ | 26 | 20 – 25 | 22 – 26 | 24 – 28 |
| Giá bán | 31,5 tỷ | 22 – 28 tỷ | 20 – 27 tỷ | 23 – 29 tỷ |
| Giá/m² | 315 triệu đồng/m² | 240 – 280 triệu đồng/m² | 210 – 257 triệu đồng/m² | 230 – 290 triệu đồng/m² |
| Dòng tiền cho thuê | 200 triệu/tháng | 150 – 180 triệu/tháng | 140 – 170 triệu/tháng | 160 – 190 triệu/tháng |
| Lợi suất thuê (trên giá bán) | 7,6%/năm | 6,5% – 7,2%/năm | 6,5% – 7%/năm | 6,8% – 7,3%/năm |
Nhận xét chuyên sâu
Mức giá 31,5 tỷ đồng tương đương 315 triệu đồng/m² là mức giá nằm ở ngưỡng cao so với mặt bằng chung các toà nhà căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm Ba Đình và các quận lân cận. Tuy nhiên, điểm cộng lớn cho bất động sản này là:
- Vị trí cực kỳ đắc địa, gần nhiều tiện ích và khu vực chuyên gia nước ngoài sinh sống, nhu cầu thuê rất cao.
- Toà nhà xây mới, thiết kế hiện đại, hoàn thiện full nội thất cao cấp, có 2 penthouse với tiện nghi vượt trội.
- Dòng tiền cho thuê 200 triệu/tháng rất ổn định, giúp chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh hơn so với các toà nhà khác.
Do vậy, mức giá này chỉ hợp lý nếu người mua chú trọng yếu tố vị trí đỉnh, chất lượng xây dựng và dòng tiền thuê ổn định, không quá quan tâm đến mức giá/m² cao hơn mặt bằng.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thuyết phục chủ nhà
Dựa trên mức giá thị trường và các yếu tố tài sản, một mức giá hợp lý để thương lượng có thể nằm trong khoảng 28 – 29 tỷ đồng. Mức giá này vừa phản ánh giá trị thực tế khu vực và sản phẩm, vừa đảm bảo lợi suất thuê trên 7%/năm.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, người mua có thể đưa ra các luận điểm:
- So sánh giá bán thực tế của các toà nhà tương tự trong khu vực đang giao dịch dưới 30 tỷ, cho thấy mức 31,5 tỷ đang cao hơn khoảng 5-10%.
- Nhấn mạnh rủi ro thị trường và sự biến động trong tương lai khiến việc đầu tư cần có biên độ an toàn về giá.
- Đề xuất thanh toán nhanh, hỗ trợ thủ tục vay ngân hàng và cam kết giữ giá nhanh chóng để giảm thiểu thời gian bán hàng cho chủ nhà.
- Nhấn mạnh tính thực tế của dòng tiền cho thuê hiện tại và khả năng khai thác tối ưu nếu mua với giá tốt hơn.
Kết luận, giá 31,5 tỷ đồng là mức giá chấp nhận được nếu người mua ưu tiên vị trí và dòng tiền, còn nếu muốn đầu tư có biên lợi nhuận tốt hơn nên thương lượng hạ xuống khoảng 28-29 tỷ đồng.
