Nhận định về mức giá 11,7 tỷ/lô đất tại Đường Lê Đức Thọ, P13, Quận Gò Vấp
Mức giá 11,7 tỷ đồng cho lô đất diện tích 189 m² tương đương khoảng 61,9 triệu đồng/m² tại khu vực Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh là mức giá cao, cần xem xét kỹ dựa trên vị trí, tiện ích xung quanh và phân khúc thị trường hiện tại.
Phân tích chi tiết
Để đánh giá mức giá trên có hợp lý hay không, ta xét các yếu tố sau:
1. Vị trí và giao thông
- Đường Lê Đức Thọ, Phường 13, Gò Vấp là khu vực đang phát triển nhanh, gần các trục đường chính như Phạm Văn Chiêu.
- Đường nhựa rộng 8m, có hẻm xe hơi thuận tiện di chuyển.
- Gò Vấp là quận trung tâm phía Bắc TP.HCM, có nhiều tiện ích, gần sân bay Tân Sơn Nhất, thuận tiện cho việc kinh doanh khách sạn, căn hộ dịch vụ (CHDV), văn phòng.
2. Pháp lý và đặc điểm đất
- Đất thổ cư, có sổ hồng riêng, giấy phép xây dựng rõ ràng.
- Diện tích 189 m², chiều ngang 4,8m, chiều dài 40m phù hợp xây dựng công trình cao tầng (1 hầm, 1 lửng, 4 lầu, sân thượng).
3. So sánh giá thị trường gần đây
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Lê Đức Thọ, P13, Gò Vấp | ~190 | 60 – 63 | 11,4 – 12 | Đất thổ cư, gần trục chính, pháp lý đầy đủ |
| Đường Phan Văn Trị, Gò Vấp | 150 – 200 | 55 – 58 | 8,25 – 11,6 | Đất thổ cư, tiện ích gần, giá thấp hơn do vị trí hơi xa trung tâm |
| Đường Nguyễn Oanh, Gò Vấp | 160 – 180 | 50 – 55 | 8 – 9,9 | Đất thổ cư, khu vực đã phát triển ổn định |
4. Đánh giá tổng quan
Giá 61,9 triệu/m² là mức giá cao hơn so với mặt bằng chung các khu vực lân cận trong quận Gò Vấp, tuy nhiên đây là mức giá hợp lý nếu:
- Đất có vị trí cực kỳ tiềm năng, gần các nút giao thông lớn, thuận tiện cho mục đích kinh doanh khách sạn, CHDV, văn phòng.
- Pháp lý rõ ràng, có giấy phép xây dựng đầy đủ cho công trình lớn.
- Đường nhựa 8m và hẻm xe hơi rộng rãi, thuận tiện đi lại.
5. Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá có thể thương lượng nhẹ để có lợi cho người mua:
- Đề xuất giá từ 58 đến 60 triệu/m², tương đương khoảng 11 tỷ đồng/lô, vì giá này vẫn cao hơn nhiều so với mặt bằng chung nhưng hợp lý hơn so với tiềm năng thực tế.
- Thuyết phục chủ đất bằng cách đưa ra các điểm như: biến động thị trường hiện tại có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ, các dự án lân cận có giá bán thấp hơn, đồng thời đề cập đến chi phí đầu tư xây dựng và rủi ro thị trường.
- Nhấn mạnh khả năng giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng nếu chủ đất giảm giá nhẹ để kích thích hợp tác.
Kết luận
Mức giá 11,7 tỷ đồng/lô tương đương 61,9 triệu đồng/m² là mức giá chấp nhận được trong trường hợp lô đất có vị trí cực kỳ thuận lợi và đầy đủ pháp lý, phù hợp cho đầu tư phát triển khách sạn hoặc CHDV. Tuy nhiên, để có được giá tốt hơn, người mua nên thương lượng giảm nhẹ về giá xuống khoảng 58-60 triệu/m², tương đương 11 tỷ đồng/lô, dựa trên cơ sở so sánh với thị trường và điều kiện giao dịch hiện tại.
