Nhận định về mức giá 6,95 tỷ cho nhà tại Huỳnh Văn Bánh, Phú Nhuận
Mức giá 6,95 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 36 m², diện tích sử dụng 144 m² tại đường Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận tương đương khoảng 193,06 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực, tuy nhiên không phải không có cơ sở trong một số trường hợp cụ thể.
Căn nhà có 4 tầng, 4 phòng ngủ, 4 toilet, được xây dựng chất lượng, nội thất nhập khẩu cao cấp, phù hợp kinh doanh dịch vụ hoặc cho thuê căn hộ cao cấp, có thể tạo dòng thu nhập thụ động ổn định, đặc biệt là vị trí gần các tuyến đường lớn như Lê Văn Sỹ, Trường Sa. Tuy nhiên, nhà thuộc dạng “nhà ngõ, hẻm” với hẻm chỉ rộng 2m và có đặc điểm “nhà tóp hậu” nên hạn chế về diện tích đất và không gian mặt tiền, ảnh hưởng đến giá trị so với nhà mặt tiền hoặc hẻm xe hơi rộng hơn.
Phân tích so sánh giá với thị trường khu vực
| Vị trí | Diện tích đất (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Đặc điểm | Ngày tham khảo |
|---|---|---|---|---|---|
| Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Q. Phú Nhuận | 36 | 6.95 | 193,06 | Nhà hẻm 2m, tóp hậu, xây 4 tầng, nội thất cao cấp | 2024-Q2 |
| Đường Lê Văn Sỹ, Phú Nhuận | 40 | 6.0 | 150 | Nhà hẻm xe hơi 4m, xây 3 tầng, nội thất cơ bản | 2024-Q1 |
| Đường Trường Sa, Phú Nhuận | 35 | 5.8 | 165.7 | Nhà hẻm 3m, xây 3 tầng, nhà mới | 2024-Q1 |
| Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Q. Phú Nhuận | 38 | 6.2 | 163.1 | Nhà hẻm xe hơi 3m, xây 4 tầng, nội thất khá | 2023-Q4 |
Đánh giá chi tiết
Mặc dù giá/m² đất của căn nhà đang chào bán cao nhất trong các ví dụ trên, tuy nhiên điều này phần nào được bù đắp bởi diện tích sử dụng lớn 144 m² trên diện tích đất 36 m² với thiết kế 4 tầng và 5 phòng ngủ, đồng thời nội thất cao cấp, có thể cho thuê nhiều căn hộ nhỏ với các tầng riêng biệt, tạo dòng thu nhập thụ động ổn định.
Điểm trừ lớn là hẻm nhỏ 2m, hạn chế di chuyển và vận chuyển, cùng đặc điểm “nhà tóp hậu” làm giảm tiềm năng tăng giá trong tương lai. So với các nhà hẻm xe hơi khác rộng hơn 3-4m, giá thường thấp hơn khoảng 15-20%.
Đề xuất giá hợp lý
Dựa trên so sánh và đặc điểm căn nhà, một mức giá hợp lý hơn có thể là từ 6,2 đến 6,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 172-178 triệu đồng/m² đất. Mức giá này vẫn phản ánh đúng giá trị xây dựng chất lượng và nội thất cao cấp, đồng thời hợp lý hơn với hạn chế về vị trí hẻm và hình dáng đất.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà
- Trình bày các giao dịch thực tế trong khu vực với giá thấp hơn để chứng minh mức giá đưa ra là hợp lý và khách quan.
- Làm nổi bật các điểm yếu như hẻm nhỏ, nhà tóp hậu, so sánh với nhà hẻm xe hơi rộng hơn để giảm giá.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, cũng như khẳng định sự thiện chí mua để tạo áp lực tích cực.
- Nhấn mạnh lợi ích bán nhanh trong bối cảnh thị trường có nhiều nguồn cung tương đương.
Tóm lại, mức giá 6,95 tỷ có thể chấp nhận được nếu khách hàng đặc biệt ưu tiên nội thất cao cấp và khả năng cho thuê thu nhập tốt, nhưng với các rủi ro về vị trí và hình dáng đất, mức giá đề xuất 6,2-6,4 tỷ sẽ hợp lý và dễ đàm phán hơn.
