Nhận định mức giá
Giá bán 12 tỷ đồng cho căn nhà 2 tầng diện tích 162.4m² tại đường số 1, phường Linh Trung, Thành phố Thủ Đức tương đương khoảng 73.89 triệu đồng/m². Với vị trí gần mặt tiền đường số 1 (cách 40m), hẻm rộng 3.5m, xe hơi vào được, cùng với việc diện tích đất khá lớn và đã có sổ hồng đầy đủ, mức giá này có thể xem là cao so với mặt bằng chung khu vực nhưng vẫn nằm trong vùng có thể thương lượng.
Trong trường hợp khách mua có nhu cầu định cư lâu dài hoặc đầu tư cho thuê dạng căn hộ dịch vụ gần khu chế xuất Linh Trung, mức giá này có thể chấp nhận vì yếu tố vị trí và tính thanh khoản tốt.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường số 1, Phường Linh Trung (bán đề cập) | 162.4 | 73.89 | 12 | Nhà 2 tầng, hẻm xe hơi, gần mặt tiền | 2024 |
| Đường số 3, Phường Linh Trung | 150 | 65 – 70 | 9.75 – 10.5 | Nhà 2 tầng, hẻm xe hơi, cách mặt tiền khoảng 50m | 2023 |
| Đường số 7, Phường Linh Trung | 140 | 62 – 68 | 8.68 – 9.52 | Nhà 2 tầng, hẻm nhỏ | 2023 |
| Đường Phạm Văn Đồng, Thủ Đức | 100 | 85 – 90 | 8.5 – 9 | Nhà mặt tiền, khu vực sầm uất | 2024 |
Nhận xét chi tiết
– Giá/m² của bất động sản đang xem xét là 73.89 triệu đồng/m², cao hơn mức trung bình các căn nhà cùng khu vực đường số 3, số 7 từ 62 đến 70 triệu đồng/m².
– Tuy nhiên, so với các nhà mặt tiền Phạm Văn Đồng giá lên đến 85-90 triệu/m² thì mức giá này vẫn có thể xem là hợp lý khi căn nhà nằm trong hẻm nhưng gần mặt tiền, phù hợp với khách hàng thích sự yên tĩnh nhưng vẫn thuận tiện di chuyển.
– Diện tích đất lớn 162.4m² và có 4 phòng ngủ cũng là điểm cộng so với nhiều căn khác thường nhỏ hơn dưới 150m².
– Pháp lý đầy đủ, sổ hồng rõ ràng, hẻm xe hơi nên tính thanh khoản khá tốt, đặc biệt trong bối cảnh quận Thủ Đức đang phát triển nhanh mạnh về hạ tầng và dịch vụ.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Để có mức giá hợp lý hơn, bạn có thể đề xuất khoảng 10.5 – 11 tỷ đồng (tương đương 64.6 – 67.7 triệu/m²). Lý do đề nghị giá này dựa trên:
- So sánh với các căn hẻm tương tự trong khu vực có giá dao động 62 – 70 triệu/m².
- Đường trước nhà chỉ rộng 3.5m, không phải mặt tiền chính, điều này làm giảm tính tiện lợi so với nhà mặt tiền.
- Tình hình thị trường hiện tại có xu hướng người mua cân nhắc kỹ về giá và đòi hỏi nhiều hơn về tiện ích, do đó cần có giá hợp lý để nhanh chóng giao dịch.
Trong quá trình đàm phán, nên nhấn mạnh:
- Khả năng thanh toán nhanh, không phát sinh nhiều thủ tục.
- Cam kết không gây áp lực, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhà.
- Lấy ví dụ các mức giá giao dịch thực tế gần đây để làm cơ sở thuyết phục.
Nếu chủ nhà không muốn giảm sâu, bạn có thể đề xuất phương án chia nhỏ thanh toán hoặc hỗ trợ thủ tục pháp lý để tăng giá trị giao dịch mà không cần giảm giá trực tiếp nhiều.
