Nhận định mức giá bất động sản tại Đường Lương Văn Can, Khuê Trung, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Với diện tích 141m² và mặt tiền rộng 5m, nhà 2 tầng có 3 phòng ngủ, 2 WC, phòng khách, bếp và phòng thờ, cùng vị trí tại khu dân cư đông đúc, dân trí cao, gần các tiện ích như trường đại học, chợ, bệnh viện, UBND, mức giá được chào bán là 9 tỷ đồng có thể coi là một mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực này.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản trong đề bài | Giá tham khảo khu vực Khuê Trung (2023-2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 141 m² | 100 – 150 m² | Diện tích tương đối rộng, phù hợp nhà ở gia đình hoặc đầu tư. |
| Loại BĐS | Nhà mặt tiền 2 tầng, 3 PN, 2 WC | Nhà 2-3 tầng mặt tiền, 3-4 PN | Tiện ích nhà đầy đủ, phù hợp nhu cầu cư trú. |
| Vị trí | Đường Lương Văn Can, Khuê Trung, Cẩm Lệ | Gần trường đại học, chợ, bệnh viện, UBND | Vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh. |
| Giá chào bán | 9 tỷ đồng | 6.5 – 7.5 tỷ đồng (theo giao dịch thực tế gần đây) | Giá chào bán cao hơn trung bình từ 20-35%. |
Dữ liệu so sánh giá thực tế tại khu vực Khuê Trung, Quận Cẩm Lệ
Dưới đây là bảng so sánh các căn nhà mặt tiền tương tự, gần vị trí và diện tích tương đương đã giao dịch thành công trong 6 tháng gần nhất:
| Địa chỉ | Diện tích (m²) | Số tầng | Phòng ngủ | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Hữu Thọ, Khuê Trung | 130 | 2 | 3 | 7.0 | 53.8 |
| Đường Lê Đình Lý, Khuê Trung | 140 | 2 | 3 | 6.8 | 48.6 |
| Đường Hồ Xuân Hương, Khuê Trung | 150 | 3 | 4 | 7.5 | 50.0 |
Nhận xét chi tiết về mức giá 9 tỷ đồng
– Mức giá 9 tỷ đồng tương ứng khoảng 63.8 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với các giao dịch thực tế trong khu vực (48.6 – 53.8 triệu đồng/m²).
– Nhà 2 tầng, ngang 5m với diện tích 141m², vị trí thuộc khu dân cư đông đúc và đầy đủ tiện ích là điểm cộng nhưng không đủ để biện minh cho mức giá vượt trội như vậy.
Do đó, mức giá 9 tỷ đồng là chưa hợp lý nếu không có yếu tố đặc biệt như nội thất cao cấp, pháp lý thửa đất rõ ràng hoặc tiềm năng phát triển khác.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
– Dựa trên giá thị trường, mức giá 7 tỷ đến 7.3 tỷ đồng sẽ là mức giá hợp lý hơn, tương đương khoảng 50 triệu đồng/m², sát với giá giao dịch thực tế, đảm bảo khả năng sinh lời và thanh khoản tốt.
– Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh giá thị trường thực tế với các căn tương tự trong khu vực để làm cơ sở thuyết phục.
- Nhấn mạnh đến các yếu tố pháp lý, hiện trạng nhà và vị trí để đánh giá khách quan.
- Đề xuất các phương án thanh toán linh hoạt hoặc cam kết nhanh chóng để tăng sức hấp dẫn.
- Nhắc đến chi phí cần bỏ ra để cải tạo hoặc nâng cấp nếu cần thiết, làm giảm giá trị thực tế.
Việc này giúp chủ nhà nhìn nhận đúng giá trị tài sản, từ đó dễ dàng đồng ý mức giá hợp lý hơn, tránh trường hợp rao bán kéo dài làm ảnh hưởng đến giá trị và thời gian giao dịch.
Kết luận
Mức giá 9 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 2 tầng, diện tích 141m² tại Đường Lương Văn Can, Khuê Trung là cao hơn mặt bằng chung khu vực và chưa thực sự hợp lý. Mức giá khoảng 7 – 7.3 tỷ đồng là mức giá phù hợp hơn trong bối cảnh thị trường hiện nay, đảm bảo cân bằng giữa giá trị và khả năng thanh khoản. Chủ nhà nên cân nhắc điều chỉnh giá để thuận lợi trong giao dịch.
