Nhận xét tổng quan về mức giá 11,55 tỷ đồng cho shophouse tại Centa Riverside
Mức giá 11,55 tỷ đồng cho căn shophouse diện tích 120 m², xây 3 tầng hoàn thiện ngoài tại Centa Riverside, Từ Sơn, Bắc Ninh là khá cao so với mặt bằng chung vùng ven nhưng vẫn có thể được xem là hợp lý trong các trường hợp đặc biệt. Đó là khi nhà đầu tư đánh giá cao vị trí đắc địa của dự án (gần KCN VSIP Bắc Ninh, cửa ngõ kết nối Hà Nội, đối diện ga Metro Trung Mầu) và tiềm năng tăng giá trong tương lai gần nhờ cơ sở hạ tầng phát triển mạnh mẽ.
Ngược lại, nếu chỉ xét về mặt giá trị hiện tại và khả năng thanh khoản trong ngắn hạn, mức giá này có thể bị xem là cao, nhất là khi pháp lý chỉ là hợp đồng mua bán, chưa có sổ hồng lâu dài rõ ràng, chưa có nội thất và mặt tiền 6m cùng đường vào 15,2m không quá nổi bật trong phân khúc shophouse.
Phân tích chi tiết và so sánh mức giá
| Tiêu chí | Centa Riverside (Đề xuất) | Shophouse vùng ven Bắc Ninh (Tham khảo 2023) | Shophouse Từ Sơn, Bắc Ninh (Tham khảo 2023) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 120 | 80 – 120 | 100 – 140 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 11,55 | 5 – 8 | 6 – 9 |
| Giá/m² (triệu đồng/m²) | ~96 | 50 – 70 | 60 – 75 |
| Số tầng | 3 | 2 – 3 | 3 |
| Pháp lý | Hợp đồng mua bán | Sổ hồng lâu dài | Sổ hồng lâu dài |
| Vị trí | Cửa ngõ KCN VSIP, gần Metro, hạ tầng phát triển | Gần KCN, khu dân cư mới | Trung tâm Từ Sơn, gần đường lớn |
Nhận định về mức giá và đề xuất
Từ bảng so sánh trên, giá 11,55 tỷ đồng tương đương gần 96 triệu đồng/m² là mức cao gấp 1.5 – 2 lần so với các shophouse cùng khu vực Bắc Ninh hiện nay. Điều này chỉ có thể được chấp nhận nếu nhà đầu tư đặt nặng yếu tố vị trí siêu đắc địa, tiềm năng hạ tầng tăng trưởng đột phá và khả năng sinh lời từ cho thuê khoảng 15 – 20 triệu/tháng như quảng cáo.
Trong điều kiện thị trường hiện tại, để thuyết phục chủ nhà giảm giá và đạt được mức giá hợp lý hơn, có thể đề xuất mức giá từ 8,5 – 9 tỷ đồng (~70 – 75 triệu đồng/m²), dựa trên:
- So sánh giá thị trường thực tế quanh các shophouse khu vực Từ Sơn và Bắc Ninh.
- Pháp lý chưa hoàn chỉnh rõ ràng (hợp đồng mua bán thay vì sổ hồng lâu dài).
- Chưa có nội thất và các tiện ích đi kèm có thể làm tăng giá trị.
- Rủi ro thanh khoản nếu giá quá cao so với mặt bằng chung.
Bạn có thể thuyết phục chủ đầu tư bằng cách nhấn mạnh:
- Giá đề xuất vẫn đảm bảo lợi nhuận tốt cho chủ đầu tư với tiềm năng tăng giá và cho thuê.
- Giá hợp lý hơn sẽ thu hút nhanh khách hàng, giảm thời gian tiếp thị và chi phí vận hành.
- Mức giá cạnh tranh giúp dự án tạo được đà phát triển bền vững, tăng giá trị thương hiệu.
Kết luận
Mức giá 11,55 tỷ đồng có thể được coi là hợp lý nếu nhà đầu tư ưu tiên vị trí và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn tài chính và khả năng thanh khoản tốt trong ngắn hạn, mức giá hợp lý hơn nên dao động quanh 8,5 – 9 tỷ đồng. Việc thương lượng giá dựa trên các yếu tố pháp lý, tiện ích và mặt bằng giá thị trường là rất cần thiết để đạt được giao dịch thành công.