Nhận định tổng quan về mức giá 65 tỷ đồng cho bất động sản tại An Thượng 2, Đà Nẵng
Mức giá 65 tỷ đồng cho một tòa nhà 5 tầng, diện tích 250m², mặt tiền 12m tại vị trí gần biển Mỹ Khê, khu vực An Thượng, Quận Ngũ Hành Sơn có thể được xem là ở mức cao nhưng không hoàn toàn bất hợp lý. Đây là khu vực tập trung nhiều du khách quốc tế, với chuỗi nhà hàng, khách sạn cao cấp, công suất phòng luôn ở mức cao quanh năm, đặc biệt là khách Tây – nhóm khách thuê có khả năng chi trả tốt và ổn định.
Phân tích chi tiết các tiêu chí và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang xem | Giá tham khảo thị trường gần đây | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 250 m² | 200-300 m² | Diện tích phù hợp cho khách sạn boutique quy mô nhỏ đến vừa |
| Vị trí | Gần biển Mỹ Khê, An Thượng 2, Quận Ngũ Hành Sơn | Vùng ven biển Đà Nẵng nổi tiếng, giá đất mặt tiền tại đây dao động 180-250 triệu/m² | Vị trí đắc địa, gần biển, khu du lịch quốc tế, thuận tiện khai thác du lịch |
| Số tầng | 5 tầng có thang máy, hồ bơi | 4-6 tầng là mức phổ biến cho khách sạn và nhà nghỉ cao cấp | Thiết kế hiện đại, tiện nghi nâng giá trị tài sản |
| Pháp lý | Sổ hồng/sổ đỏ đã hoàn công | Pháp lý đầy đủ là điểm cộng lớn, giảm rủi ro giao dịch | Đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý |
| Doanh thu khai thác | ~250 triệu/tháng | Khách sạn boutique nhỏ tại khu vực có thể đạt 200-300 triệu/tháng nếu khai thác hiệu quả | Dòng tiền ổn định, khách Tây thuê dài hạn |
| Giá bán | 65 tỷ đồng | Khoảng 60-70 tỷ đồng cho tài sản tương tự tại khu vực này | Giá phù hợp với vị trí, quy mô và doanh thu |
Nhận xét về mức giá và đề xuất thương lượng
Giá 65 tỷ đồng nằm trong khoảng giá thị trường cao cấp cho loại hình khách sạn boutique tại vị trí gần biển Mỹ Khê. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư nên cân nhắc thương lượng giảm giá khoảng 5-7% (~3,3 – 4,5 tỷ đồng) nhằm tạo biên lợi nhuận tốt hơn và giảm rủi ro biến động thị trường.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể trình bày các luận điểm:
- Giá đất ven biển Đà Nẵng có dấu hiệu chững lại do thị trường chung, nên giảm giá sẽ giúp giao dịch nhanh và chắc chắn hơn.
- Chi phí bảo trì, vận hành và rủi ro khách thuê thay đổi trong tương lai cần được bù đắp bằng giá mua hợp lý.
- Đề xuất thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục kéo dài giúp chủ nhà nhận được tiền sớm, tăng tính hấp dẫn giao dịch.
Kết luận
Mức giá 65 tỷ đồng cho tòa nhà khách sạn 5 tầng, diện tích 250m² tại An Thượng, Đà Nẵng là hợp lý trong điều kiện khai thác hiệu quả và pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư cũng như giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư nên thương lượng mức giá khoảng 60-62 tỷ đồng. Việc này vừa thể hiện thiện chí của người mua vừa giúp giao dịch thuận lợi hơn trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động.