Nhận định về mức giá 19 tỷ cho tòa căn hộ 5 tầng tại Đường Bà Huyện Thanh Quan, P. Mỹ An, Q. Ngũ Hành Sơn
Mức giá 19 tỷ đồng cho tòa căn hộ 5 tầng diện tích 110m², vị trí sát biển Mỹ Khê, có thang máy, hệ thống điện mặt trời và doanh thu ổn định ~100 triệu/tháng là mức giá khá cao nhưng có thể chấp nhận được trong điều kiện thị trường hiện tại nếu nhà đầu tư tập trung khai thác lâu dài và có tiềm lực tài chính mạnh.
Phân tích chi tiết giá bán và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Thông số Tòa nhà Bà Huyện Thanh Quan | Giá tham khảo khu vực Mỹ An, Ngũ Hành Sơn (2023-2024) | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 110 m² (5.8m x 19m) | 90 – 120 m² | Diện tích trung bình, phù hợp quy mô căn hộ cho thuê |
| Loại hình | Tòa căn hộ 5 tầng, thang máy, 7 phòng ngủ | Nhà mặt tiền, đa dạng tầng 3-5 | Có thang máy và số lượng phòng nhiều là lợi thế lớn |
| Vị trí | Đường Bà Huyện Thanh Quan, gần biển Mỹ Khê, ô tô đỗ cửa | Các nhà mặt tiền đường lớn gần biển giá từ 150 – 200 triệu/m² | Vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện, hút khách du lịch, thích hợp đầu tư cho thuê |
| Giá bán | 19 tỷ đồng | Khoảng 170 triệu/m² (tính theo diện tích đất) | Giá bán cao hơn mức trung bình nhưng hợp lý với tiềm năng khai thác kinh doanh lâu dài |
| Doanh thu khai thác | ~100 triệu đồng/tháng (~1.2 tỷ/năm) | Không có nhiều tài sản cho thuê ổn định tương tự trong khu vực | Tỷ suất sinh lợi khoảng 6.3%/năm, khá hấp dẫn so với gửi ngân hàng hoặc mua BĐS thuần túy |
| Tiện ích | Thang máy, hệ thống điện mặt trời, sân thượng BBQ, PCCC chuẩn, chỗ để ô tô | Thường thiếu các tiện ích năng lượng mặt trời và thang máy ở khu vực | Gia tăng giá trị và thu hút khách thuê chất lượng cao |
Nhận xét chi tiết và đề xuất giá
Mức giá 19 tỷ đồng tương đương khoảng 170 triệu/m² (diện tích đất), cao hơn nhiều mức giá trung bình đất mặt tiền gần biển Mỹ Khê (khoảng 150 triệu/m²). Tuy nhiên, nếu xét về giá trị khai thác dòng tiền và các tiện ích bổ sung (thang máy, điện mặt trời, sân thượng rộng, PCCC chuẩn), tòa nhà này có lợi thế nổi bật và phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm tài sản có dòng tiền ổn định.
Tỷ suất sinh lợi 6.3%/năm dựa trên doanh thu cho thuê khoảng 1.2 tỷ đồng/năm là mức khá hấp dẫn trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp và thị trường bất động sản Đà Nẵng đang hồi phục mạnh.
Đề xuất giá hợp lý hơn: Mức giá khoảng 17 – 18 tỷ đồng có thể làm tăng sức hấp dẫn và dễ thương lượng hơn, tương ứng với tỷ suất lợi nhuận tăng lên trên 7%/năm.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà:
- Nhấn mạnh xu hướng thị trường Đà Nẵng đang có nhiều dự án mới, cạnh tranh cho thuê ngày càng cao.
- Lưu ý rằng mức giá 19 tỷ hiện tại đã gần mức trần, nên giảm giá sẽ giúp giao dịch nhanh hơn, giảm rủi ro tài chính và chi phí bảo trì, vận hành lâu dài.
- Đưa ra cam kết giao dịch nhanh, thanh toán minh bạch, giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và chi phí môi giới.
Kết luận
Với các dữ liệu và phân tích trên, mức giá 19 tỷ đồng là chấp nhận được nếu nhà đầu tư hướng đến khai thác lâu dài, tận dụng dòng tiền ổn định và các tiện ích vượt trội. Tuy nhiên, trong bối cảnh cạnh tranh và để đảm bảo tính thanh khoản, mức giá 17 – 18 tỷ đồng sẽ là mức hợp lý hơn để thương lượng thành công nhanh chóng.
