Phân tích giá bán nhà mặt tiền đường Man Thiện, Phường Tăng Nhơn Phú A, TP. Thủ Đức
Nhà mặt phố với diện tích 110m² (5m x 22m), kết cấu 1 trệt 2 lầu sân thượng, gồm 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, tọa lạc trên đường Man Thiện – vị trí đắc địa tại TP. Thủ Đức, với mặt tiền rộng 5m, đường trước nhà 15m, thuận tiện cho cả ở và kinh doanh.
Nhận định về mức giá 12,5 tỷ đồng
Mức giá 12,5 tỷ đồng tương ứng với giá khoảng 113,64 triệu/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các nhà phố cùng phân khúc và vị trí tại TP. Thủ Đức hiện nay.
So sánh giá thực tế trên thị trường
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Man Thiện, TP. Thủ Đức | 110 | 12,5 | 113,64 | Nhà 1 trệt 2 lầu, mặt tiền 5m, vị trí kinh doanh tốt |
| Đường Lê Văn Việt, TP. Thủ Đức | 100 | 10,5 | 105 | Nhà 1 trệt 2 lầu, khu trung tâm, kinh doanh tốt |
| Đường Tăng Nhơn Phú, TP. Thủ Đức | 120 | 11,8 | 98,3 | Nhà 1 trệt 2 lầu, đường 12m, khu dân cư đông đúc |
| Đường Võ Văn Hát, TP. Thủ Đức | 115 | 11,2 | 97,4 | Nhà 1 trệt 2 lầu, khu vực phát triển, đường rộng 15m |
Nhận xét và đề xuất
So với các bất động sản tương tự trong khu vực TP. Thủ Đức, giá 12,5 tỷ đồng cho căn nhà này là ở mức cao hơn khoảng 10-15%. Mặc dù vị trí rất tốt, mặt tiền rộng 5m và đường xe tải tránh nhau thuận lợi cho kinh doanh, tuy nhiên mức giá này có thể gây khó khăn trong việc thanh khoản nhanh hoặc thu hút người mua cá nhân.
Với các yếu tố như sau:
- Đường trước nhà rộng 15m, vị trí gần khu công nghệ cao và bến xe Miền Đông mới
- Nhà hoàn thiện cơ bản, chưa có nội thất cao cấp
- Giá đất nền khu vực TP. Thủ Đức đang tăng nhưng vẫn cần cân nhắc tính thanh khoản
Giá đề xuất hợp lý hơn là khoảng 11,5 – 11,8 tỷ đồng (tương đương 104 – 107 triệu/m²), phù hợp với mức giá thị trường và vẫn đảm bảo lợi nhuận cho người bán.
Lời khuyên khi thương lượng với chủ nhà
Khi thương lượng, có thể trình bày với chủ nhà các luận điểm sau:
- So sánh giá thực tế các căn nhà tương tự trong khu vực có giá thấp hơn, giúp minh chứng mức giá hiện tại hơi cao.
- Phần hoàn thiện nhà mới ở mức cơ bản, chưa đầu tư nội thất cao cấp, nên giá cần phản ánh đúng điều này.
- Giá đất và nhà mặt phố tại TP. Thủ Đức đang tăng nhưng còn tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản, ưu tiên mức giá cạnh tranh để nhanh thu hồi vốn.
- Giá đề xuất 11,5 – 11,8 tỷ vẫn đảm bảo lợi nhuận tốt và phù hợp xu hướng tăng giá trong tương lai của khu vực.
Như vậy, mức giá 12,5 tỷ đồng có thể xem là chưa hoàn toàn hợp lý và có thể thương lượng giảm xuống để phù hợp với thực tế thị trường. Việc đề xuất mức giá hợp lý hơn sẽ giúp giao dịch nhanh chóng, tránh tồn kho lâu dài.
