Nhận định sơ bộ về mức giá 18,5 tỷ đồng
Với tổng diện tích sử dụng 335 m² và giá bán 18,5 tỷ đồng, giá trung bình khoảng 194,74 triệu đồng/m² cho một tòa CHDV 5 tầng tại quận Gò Vấp là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, đây là bất động sản có nhiều điểm cộng như vị trí ngay sát đường Quang Trung, hẻm xe hơi, nội thất cao cấp, thang máy và hệ thống PCCC đầy đủ cùng 13 phòng dịch vụ cho thuê kín phòng, nên mức giá này có thể hợp lý trong trường hợp nhà đầu tư chú trọng vào khả năng sinh lời ổn định và an toàn tài sản.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Loại hình | Diện tích sử dụng (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Tiện ích, đặc điểm | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gò Vấp, gần Quang Trung | Tòa CHDV 5 tầng | 335 | 18,5 | 194,74 | 13 phòng, thang máy, PCCC, nội thất cao cấp, hẻm xe hơi | Giá đề xuất |
| Gò Vấp, Quang Trung | Nhà phố 4 tầng | 120 | 6,5 | 54,17 | Phù hợp ở và kinh doanh nhỏ | Tham khảo năm 2023 |
| Gò Vấp, mặt tiền đường lớn | Tòa nhà cho thuê văn phòng 5 tầng | 280 | 14,5 | 51,79 | Vị trí đẹp, trang thiết bị cơ bản | Tham khảo năm 2023 |
| Quận Bình Thạnh, gần trung tâm | Tòa CHDV 5 tầng | 300 | 15 | 50 | 13 phòng, nội thất tương đương | Tham khảo năm 2023 |
Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý
Qua bảng so sánh trên, có thể thấy mức giá trung bình của các tòa căn hộ dịch vụ, nhà cho thuê có diện tích tương đương tại khu vực Gò Vấp và các quận lân cận thường dao động khoảng 50-60 triệu đồng/m². Mức giá 194,74 triệu đồng/m² của tòa nhà này cao hơn rất nhiều so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tòa nhà đã trang bị nội thất cao cấp, có thang máy, phòng PCCC chuẩn và đang vận hành ổn định với tỷ lệ phòng kín gần như 100%. Điều này tạo ra dòng tiền thuê ổn định và giá trị thương hiệu cho nhà đầu tư.
Nếu người mua là nhà đầu tư dài hạn, ưu tiên sự an toàn, dòng tiền ổn định và không cần phải cải tạo, thì mức giá 18,5 tỷ đồng có thể chấp nhận được trong bối cảnh thị trường hiện nay. Tuy nhiên, nếu mục tiêu là mua để đầu tư sinh lời nhanh hoặc có thể tái cấu trúc tài sản, thì nên thương lượng giảm giá để phù hợp với mặt bằng chung.
Đề xuất giá hợp lý hơn là khoảng 14 – 15 tỷ đồng, tương đương 42 – 45 triệu đồng/m², dựa trên:
- Giá thị trường bất động sản cùng loại và vị trí tương đương.
- Khả năng khai thác dòng tiền cho thuê hiện tại.
- Chi phí vận hành và khấu hao nội thất cao cấp.
Chiến lược đàm phán với chủ nhà
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất, người mua nên trình bày các điểm sau:
- Phân tích rõ ràng mức giá thị trường và giá trị thực tế của tài sản.
- Chứng minh khả năng thanh khoản và rủi ro khi thị trường có biến động.
- Nhấn mạnh sự cần thiết của việc điều chỉnh giá để phù hợp với mặt bằng chung nhằm tăng cơ hội giao dịch nhanh chóng.
- Đề xuất phương án thanh toán linh hoạt hoặc hỗ trợ thủ tục pháp lý để tạo sự hấp dẫn.
- Chứng minh sự nghiêm túc và khả năng tài chính chắc chắn của người mua.
Việc tiếp cận với những lý lẽ hợp lý và minh bạch sẽ giúp tạo niềm tin và tăng khả năng thương lượng thành công.
