Nhận định mức giá
Giá 18,5 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 90 m² tại Phú Nhuận với giá khoảng 205,56 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, với đặc điểm nhà có 5 tầng, 12 phòng ngủ, thang máy, PCCC, nội thất cao cấp và vị trí gần trung tâm, giao thông thuận tiện, mức giá này có thể được xem xét hợp lý trong trường hợp mua để kinh doanh căn hộ dịch vụ (CHDV) hoặc cho thuê dài hạn với doanh thu 90 triệu/tháng và biên lợi nhuận 5%/năm như chủ nhà đưa ra.
Phân tích chi tiết
Để đánh giá chính xác hơn, ta so sánh giá và các tiêu chí chính của căn nhà với những bất động sản tương tự tại Quận Phú Nhuận:
| Tiêu chí | BĐS được chào bán | BĐS tham khảo 1 (2024) | BĐS tham khảo 2 (2024) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 90 | 80 | 100 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 18,5 | 13,5 | 16,8 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 205,56 | 168,75 | 168 |
| Tổng số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Số phòng ngủ | 12 | 8 | 10 |
| Tiện ích & đặc điểm | Thang máy, PCCC, full nội thất cao cấp, hẻm xe hơi, gần trung tâm | Không có thang máy, nội thất cơ bản | Thang máy, nội thất trung bình |
Nhận xét và đề xuất giá
So với các căn nhà tương tự, giá 205 triệu/m² đang cao hơn 20-25% so với thị trường. Tuy nhiên, với việc trang bị thang máy, hệ thống PCCC, và nội thất cao cấp cùng vị trí thuận tiện, mức giá này có thể được chấp nhận nếu người mua tập trung khai thác kinh doanh CHDV, có doanh thu ổn định như chủ nhà đề xuất.
Nếu mục tiêu mua để ở hoặc đầu tư dài hạn không ưu tiên khai thác CHDV, mức giá hợp lý hơn nên dao động khoảng 15-16 tỷ (tương đương 166 – 178 triệu/m²) để đảm bảo biên lợi nhuận hợp lý và phù hợp mức giá thị trường.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
- Nhấn mạnh hiện tại thị trường nhà Phú Nhuận có giá trung bình khoảng 168 triệu/m² cho căn nhà cùng diện tích và tầng.
- Phân tích chi tiết chi phí vận hành, bảo trì thang máy, PCCC và khấu hao nội thất cao cấp để đưa ra mức giá phù hợp với lợi nhuận kỳ vọng.
- Đề xuất mức giá 15,5 – 16 tỷ đồng, kèm cam kết thanh toán nhanh, giúp chủ nhà giảm rủi ro và chi phí thời gian tìm kiếm khách hàng.
- Trình bày rõ ràng mô hình khai thác kinh doanh CHDV và khả năng duy trì doanh thu ổn định, giúp chủ nhà yên tâm về tính khả thi của giá đề xuất.
Kết luận, giá 18,5 tỷ đồng tuy khá cao nhưng có thể chấp nhận được nếu mục đích mua để kinh doanh CHDV và khai thác tối đa tiện ích của căn nhà. Trong trường hợp mua để ở hoặc đầu tư không chuyên sâu, nên thương lượng giảm giá về khoảng 15,5-16 tỷ đồng để đảm bảo mức giá hợp lý với thị trường và tiềm năng sinh lời.
