Nhận định mức giá 7,4 tỷ đồng cho lô đất 102m² tại Đường Số 11, Phường Trường Thọ, Thành phố Thủ Đức
Giá chào bán 7,4 tỷ đồng tương đương khoảng 72,55 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư trong khu vực Thành phố Thủ Đức hiện nay, ngay cả với vị trí có hẻm xe hơi và sẵn 4 phòng trọ.
Phân tích thị trường và so sánh giá thực tế
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Phường Trường Thọ, TP Thủ Đức | 90 | 5,8 | 64,4 | Đất thổ cư, hẻm xe hơi, không có công trình hiện hữu | 2024 Q2 |
| Phường Trường Thọ, TP Thủ Đức | 100 | 6,3 | 63,0 | Đất thổ cư, hẻm xe máy, gần đường lớn | 2024 Q1 |
| Phường Linh Đông, TP Thủ Đức | 110 | 6,5 | 59,1 | Đất thổ cư, hẻm xe hơi, có 2 phòng trọ | 2024 Q2 |
| Lô đất đang xem xét | 102 | 7,4 | 72,55 | Đất thổ cư, hẻm xe hơi, sẵn 4 phòng trọ | 2024 Q2 |
Nhận xét chi tiết
Dựa trên các giao dịch gần đây trong khu vực, giá đất thổ cư với hẻm xe hơi và diện tích tương tự dao động trong khoảng 59 – 64 triệu đồng/m². Lô đất này có ưu điểm sẵn 4 phòng trọ, giúp tạo dòng thu nhập từ cho thuê ngay, điều này có thể là yếu tố cộng thêm giá trị, tuy nhiên mức chênh lệch lên tới gần 10 triệu đồng/m² (15-20%) so với mức trung bình khu vực là tương đối lớn.
Mức giá 72,55 triệu/m² chỉ hợp lý trong các trường hợp:
- Vị trí cực kỳ đắc địa, gần các tiện ích lớn, mặt hẻm rộng xe hơi lưu thông thuận tiện.
- Có giấy phép xây dựng hoặc quy hoạch cho phép xây dựng cao tầng, tiềm năng phát triển mạnh trong tương lai gần.
- Giá trị cho thuê các phòng trọ hiện hữu rất cao, đảm bảo lợi tức đầu tư hấp dẫn trên 6-7%/năm.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Căn cứ vào thị trường và ưu nhược điểm lô đất, mức giá 6,5 – 6,8 tỷ đồng (tương đương 63,5 – 66,7 triệu/m²) sẽ hợp lý hơn, cân bằng giữa giá trị thực tế và tiềm năng đầu tư.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá từ 7,4 tỷ về mức này, bạn có thể trình bày:
- So sánh giá đất tương tự trong khu vực có mức giá thấp hơn đáng kể, minh chứng bằng các giao dịch mới nhất.
- Phân tích chi phí cải tạo, xây mới hoặc duy tu phòng trọ hiện hữu để chủ nhà hiểu rõ chi phí thực tế và lợi nhuận kỳ vọng của người mua.
- Đưa ra cam kết giao dịch nhanh, thanh toán minh bạch để giảm rủi ro cho chủ đầu tư.
- Nhấn mạnh thị trường hiện đang có xu hướng điều chỉnh giá đất, tạo áp lực để chủ nhà đồng thuận mức giá hợp lý hơn.
Kết luận
Mức giá 7,4 tỷ đồng cho lô đất 102m² tại Trường Thọ là khá cao so với mặt bằng thị trường. Nếu bạn là nhà đầu tư muốn mua để xây mới hoặc cho thuê phòng trọ, cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố tiềm năng và chi phí phát sinh. Với điều kiện hiện tại, đề xuất thương lượng giảm giá về khoảng 6,5-6,8 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn và có khả năng chốt giao dịch thành công.
