Nhận định mức giá bất động sản tại 108/27/52 Võ Duy Ninh, Bình Thạnh
Giá đề xuất: 4,65 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 31 m², 3 tầng, 3 phòng ngủ, 4 WC tại Bình Thạnh có thể xem là mức giá tương đối cao nếu xét theo mặt bằng chung thị trường khu vực. Tuy nhiên, mức giá này có thể được chấp nhận trong một số trường hợp đặc biệt như vị trí đẹp, nhà mới xây dựng kiên cố, tiện ích đầy đủ và khả năng cho thuê cao.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản tại Võ Duy Ninh | Tham khảo thị trường Bình Thạnh 2024 |
|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 31 m² (xây dựng 94.4 m²) | 30-35 m² đất, xây dựng 80-100 m² |
| Số tầng | 3 tầng | 2-3 tầng phổ biến |
| Số phòng ngủ / WC | 3 phòng ngủ, 4 WC | 2-3 phòng ngủ, 2-3 WC |
| Hướng nhà & ban công | Tây – Nam | Hướng Tây, Tây Nam khá được ưa chuộng |
| Pháp lý | Sổ đỏ / Sổ hồng đầy đủ | Pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn |
| Vị trí & tiện ích | Gần chợ, trường học, siêu thị; view Landmark 81 không bị chắn | Vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ là tiêu chí quan trọng |
| Giá đề xuất | 4,65 tỷ đồng (~150 triệu/m² đất) | Giá nhà riêng tại Bình Thạnh khu vực tương tự dao động 110 – 140 triệu/m² đất |
| Khả năng cho thuê | 20 triệu/tháng (thu nhập ~5%/năm so với giá bán) | Tỷ suất cho thuê thường từ 4-6% tùy vị trí và nhà mới hay cũ |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
– Giá bán 4,65 tỷ đồng tương đương khoảng 150 triệu/m² đất là mức giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực Bình Thạnh. Tuy nhiên, điểm cộng lớn là căn nhà xây dựng kiên cố 3 tầng với 3 phòng ngủ, 4 WC và view Landmark 81 không bị chắn, cùng vị trí thuận tiện gần các tiện ích, giúp tăng giá trị sử dụng và khả năng cho thuê.
– Khả năng cho thuê với giá 20 triệu/tháng tương đương tỷ suất 5%/năm là khá tốt, thể hiện tiềm năng sinh lời đều đặn.
– Nếu mua để ở hoặc đầu tư lâu dài, mức giá này có thể chấp nhận được, đặc biệt nếu nhà mới và không cần sửa chữa nhiều.
– Tuy nhiên, nếu mục tiêu là đầu tư ngắn hạn hoặc mua để cho thuê lấy lời nhanh, có thể đề xuất mức giá khoảng 4,2 – 4,3 tỷ đồng để tạo biên lợi nhuận tốt hơn và phù hợp với giá thị trường hiện tại.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá
- Đưa ra các thông tin tham khảo từ thị trường xung quanh với mức giá thấp hơn (110-140 triệu/m²) để minh chứng giá 4,65 tỷ là hơi cao so với mặt bằng chung.
- Nhấn mạnh đến chi phí có thể phát sinh nếu cần sửa chữa hoặc nâng cấp nội thất, dù hiện tại có tặng nội thất nhưng có thể không phù hợp hoàn toàn với nhu cầu.
- Đề cập đến tỷ suất cho thuê 5% là tốt nhưng không quá nổi bật so với các bất động sản cùng loại, nên cần điều chỉnh giá để cân bằng lợi ích giữa người bán và người mua.
- Khẳng định sự nghiêm túc trong việc mua và khả năng thanh toán nhanh để tạo động lực cho chủ nhà giảm giá.
Kết luận
Mức giá 4,65 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp người mua tìm kiếm nhà mới, vị trí đẹp và ưu tiên tiện nghi, tiềm năng cho thuê tốt. Nếu người mua muốn đảm bảo hiệu quả đầu tư cao hơn hoặc có ngân sách hạn chế, nên thương lượng giảm giá về khoảng 4,2 – 4,3 tỷ đồng.