Nhận định mức giá 16 tỷ đồng cho Shophouse mặt tiền đường Phạm Thái Bường, Vĩnh Long
Mức giá 16 tỷ đồng (tương đương 177,78 triệu đồng/m² diện tích sử dụng) cho căn shophouse 1 trệt 3 lầu, diện tích đất 90m², diện tích sử dụng 332m² tại Vĩnh Long là mức giá khá cao so với mặt bằng chung thị trường bất động sản tại khu vực này. Đây là bất động sản mặt tiền đường Phạm Thái Bường, vị trí trung tâm thành phố Vĩnh Long, có sổ đỏ đầy đủ, đang cho thuê với thu nhập 40 triệu/tháng, tức khoảng 480 triệu/năm.
Phân tích so sánh giá thị trường khu vực Vĩnh Long
| Loại bất động sản | Vị trí | Diện tích đất (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Shophouse mặt tiền | Đường Phạm Thái Bường, TP Vĩnh Long | 90 | 16 | 177,78 (theo diện tích sử dụng) | Giá hiện tại đang xem xét |
| Nhà mặt phố 3 lầu | Đường Trần Phú, TP Vĩnh Long | 80 | 8 – 10 | 100 – 125 (giá đất) | Gần trung tâm, kinh doanh tốt |
| Nhà mặt tiền kinh doanh | Đường Nguyễn Huệ, TP Vĩnh Long | 100 | 9 – 11 | 90 – 110 | Vị trí đẹp, có khách thuê |
Quan sát bảng trên cho thấy, các căn nhà mặt phố tương tự tại trung tâm Vĩnh Long thường có giá dao động từ 90 đến 125 triệu đồng/m² diện tích đất. Mức giá 177,78 triệu đồng/m² diện tích sử dụng của căn shophouse này cao hơn khá nhiều, dù diện tích sử dụng lớn do 4 tầng.
Phân tích sâu về giá thuê so với giá bán
Thu nhập cho thuê hiện tại là 40 triệu/tháng, tương đương 480 triệu/năm. Nếu so sánh với giá bán 16 tỷ, ta có tỷ suất sinh lời (lợi nhuận cho thuê) = 480 triệu / 16 tỷ = 3%/năm, khá thấp so với mức trung bình của thị trường đầu tư bất động sản thường từ 5% – 8%/năm.
Điều này chứng tỏ giá bán đang khá cao so với khả năng sinh lời hiện tại của tài sản.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên dữ liệu thị trường, tỷ suất sinh lời hợp lý nên đạt 5% trở lên. Do đó, giá bán hợp lý có thể tính như sau:
Giá hợp lý = Thu nhập hàng năm / Tỷ suất sinh lời = 480 triệu / 5% = 9,6 tỷ đồng.
Tuy nhiên, cần xem xét yếu tố vị trí đắc địa, tiềm năng tăng giá, giá trị thương hiệu Vincom, nên mức giá đề xuất có thể dao động từ 10 – 11 tỷ đồng.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà:
- Trình bày dữ liệu thị trường thực tế về giá nhà mặt phố tại Vĩnh Long để minh chứng giá hiện tại cao hơn đáng kể.
- Phân tích tỷ suất sinh lời cho thuê thấp, ảnh hưởng đến khả năng đầu tư hiệu quả.
- Đề xuất giá 10 – 11 tỷ là mức hợp lý, vẫn bảo đảm lợi ích cho chủ nhà nhờ khả năng thanh khoản nhanh và ổn định.
- Nhấn mạnh tính cạnh tranh của thị trường và rủi ro giá cao không bán được trong thời gian dài.
Kết luận
Mức giá 16 tỷ đồng hiện tại là khá cao và không tương xứng với mặt bằng chung tại Vĩnh Long cũng như với tiềm năng sinh lời cho thuê. Mức giá hợp lý nên rơi vào khoảng 10 – 11 tỷ đồng, trong trường hợp nhà đầu tư có mục tiêu kinh doanh lâu dài hoặc khai thác thương hiệu Vincom. Nếu chủ nhà đồng ý mức giá này, giao dịch sẽ có tính khả thi cao hơn.
