Nhận định mức giá 4,8 tỷ cho nhà hẻm xe hơi tại Đường Tân Thời Hiệp 06, Quận 12
Giá 4,8 tỷ tương đương khoảng 47,06 triệu/m² cho diện tích 102 m² tại vị trí hẻm xe hơi, gần mặt tiền TTH 21, Quận 12, Tp Hồ Chí Minh.
Với các đặc điểm:
- Nhà cấp 4, diện tích 6×17 m, đất vuông vức, đã có sổ đỏ
- Hẻm xe hơi, nhà nở hậu, tiện xây mới
- Vị trí cách Metro 1,2 km, Quốc lộ 1A 900 m, gần chợ và trường học
- Hiện đang cho thuê 5 triệu/tháng
Giá này ở mức cao so với mặt bằng Quận 12 hiện nay, nhất là nhà cấp 4 trong hẻm, không phải mặt tiền đường lớn.
Phân tích so sánh giá thị trường Quận 12
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại nhà | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Mặt tiền Nguyễn Ảnh Thủ, Quận 12 | 90 | Nhà phố 1 trệt 2 lầu | 60 | 5,4 | Đường lớn, tiện kinh doanh |
| Hẻm xe hơi TTH 21, Quận 12 | 100 | Nhà cấp 4 | 42 | 4,2 | Vị trí tương tự, hẻm xe hơi |
| Hẻm nhỏ gần Nguyễn Thị Đặng, Quận 12 | 105 | Nhà cấp 4 | 38 | 4,0 | Hẻm nhỏ, ít tiện ích |
Nhận xét chi tiết
Giá 47 triệu/m² cao hơn mức trung bình của các căn nhà cấp 4 trong hẻm xe hơi ở khu vực Quận 12 từ 38 – 42 triệu/m². Mặc dù vị trí gần mặt tiền TTH 21 và các tiện ích, nhưng nhà hiện trạng cấp 4, cần xây mới, chưa có nhà hoàn thiện nên giá bán ở mức này có phần cao.
Nếu so sánh với nhà mặt tiền đường lớn có giá khoảng 60 triệu/m² thì giá này cũng chưa phải là mức cao nhất, tuy nhiên, vị trí hẻm xe hơi và nhà cấp 4 không thể so sánh trực tiếp với nhà mặt tiền kinh doanh.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên bảng giá và thực trạng, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 4,0 – 4,2 tỷ đồng (tương ứng 38-42 triệu/m²), phù hợp với nhà cấp 4 trong hẻm xe hơi, vị trí gần tiện ích.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá từ 4,8 tỷ xuống khoảng 4,2 tỷ, có thể trình bày:
- Nhà cấp 4, cần đầu tư xây mới sẽ phát sinh chi phí lớn
- Vị trí không phải mặt tiền đường lớn, tiềm năng kinh doanh hạn chế hơn
- Giá thị trường hiện tại cho nhà cấp 4 trong hẻm tương tự dao động 38-42 triệu/m²
- Khả năng thanh khoản nhanh nếu giá được điều chỉnh phù hợp
Việc thương lượng dựa trên các dữ liệu thị trường thực tế và thực trạng căn nhà sẽ giúp tạo cơ sở hợp lý để chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất.
