Nhận định giá bán nhà tại Đường Số 3, Phường Tăng Nhơn Phú B, Thành phố Thủ Đức
Với mức giá 4,75 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 65 m² (ngang 5.1m, dài 12.9m), tương đương 73,08 triệu đồng/m², ta cần phân tích kỹ lưỡng để đánh giá mức giá này có phù hợp hay không dựa trên các yếu tố thị trường và đặc điểm thực tế của bất động sản.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình nhà | Trạng thái nội thất | Năm giao dịch gần nhất |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Số 3, P. Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức | 65 | 4,75 | 73,08 | Nhà ngõ, hẻm 1 trệt + gác | Hoàn thiện cơ bản | 2024 |
| Đường Lê Văn Việt, TP Thủ Đức (gần Vincom) | 60 – 70 | 4,0 – 4,5 | 66 – 70 | Nhà phố 1 trệt, 1 lầu | Hoàn thiện cơ bản | 2023-2024 |
| Đường số 7, P. Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức | 70 | 4,2 | 60 | Nhà ngõ, 1 trệt, 1 lầu | Hoàn thiện cơ bản | 2023 |
| Đường Lê Văn Việt, TP Thủ Đức | 65 | 3,8 – 4,0 | 58 – 62 | Nhà phố mới xây | Hoàn thiện cơ bản | 2023 |
Nhận xét về mức giá
Mức giá 73,08 triệu đồng/m² hiện tại là cao hơn so với mặt bằng chung các căn nhà cùng loại, cùng khu vực có giá dao động từ khoảng 58 – 70 triệu đồng/m². Các căn nhà gần Vincom Lê Văn Việt, trên những tuyến đường lân cận cũng có mức giá phổ biến từ 60 đến 70 triệu đồng/m², nhưng đa phần là nhà phố có kết cấu 1 trệt 1 lầu, diện tích tương đương hoặc lớn hơn một chút.
Điểm cộng của căn nhà này là vị trí “cạnh Vincom Lê Văn Việt” – khu vực trung tâm thương mại sầm uất, thuận lợi cho sinh hoạt và giao thông, tuy nhiên căn nhà có đặc điểm là nhà ngõ, hẻm và chỉ có 1 trệt + gác, nội thất hoàn thiện cơ bản, chưa phải nhà phố cao tầng hay mới xây hiện đại. Điều này làm giảm giá trị so với nhà phố hoàn chỉnh.
Do đó, giá bán 4,75 tỷ đồng được đánh giá là hơi cao nếu xét trên yếu tố kết cấu, diện tích và tình trạng hoàn thiện.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên so sánh thực tế và xu hướng thị trường, mức giá đề xuất hợp lý hơn cho căn nhà này nên ở khoảng 4,3 – 4,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 66 – 69 triệu đồng/m². Mức giá này phản ánh sát hơn với thực tế chất lượng nhà, vị trí trong hẻm, và thị trường khu vực.
Để thuyết phục chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Giải thích về mức giá tham khảo của các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công trong khu vực gần đây.
- Nêu rõ đặc điểm nhà trong hẻm và kết cấu chỉ 1 trệt + gác, không phải nhà phố hiện đại, nên giá cần hợp lý hơn để thu hút người mua.
- Đề cập đến chi phí sửa chữa, hoàn thiện nếu người mua muốn nâng cấp, làm tăng tổng chi phí đầu tư.
- Khẳng định rằng mức giá đề xuất vẫn rất cạnh tranh và hợp lý, giúp giao dịch nhanh chóng, tránh để nhà đứng giá lâu ngày sẽ giảm giá trị thanh khoản.
Kết luận, giá 4,75 tỷ đồng chỉ nên chấp nhận nếu chủ nhà có thể chứng minh thêm giá trị gia tăng đặc biệt hoặc nếu người mua đánh giá rất cao vị trí cạnh Vincom và sẵn sàng đầu tư nâng cấp. Trong các trường hợp còn lại, nên thương lượng giảm giá về khoảng 4,3 – 4,5 tỷ đồng để phù hợp hơn với thị trường hiện hành.
