Nhận định tổng quan về mức giá 2,68 tỷ cho căn 2PN 2WC tại dự án TT AVIO, Dĩ An, Bình Dương
Mức giá 2,68 tỷ đồng cho căn góc 2 phòng ngủ, 2 WC, diện tích 67,11 m² tại dự án TT AVIO là mức giá trong tầm chấp nhận được trong bối cảnh thị trường khu vực Dĩ An hiện nay, đặc biệt khi xét đến vị trí, tiện ích và pháp lý dự án.
Căn góc có hai mặt thoáng, ban công hướng Tây Bắc, tầng 10 view hồ bơi và công viên nội khu rất hấp dẫn với người mua để ở và cho thuê. Tiện ích chuẩn resort, hạ tầng phát triển nhanh, kết nối thuận tiện về TP.HCM và các khu công nghiệp lớn tạo nên sức hút mạnh cho bất động sản khu vực này.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | TT AVIO (Dự án hiện tại) | Căn hộ 2PN tương tự tại Dĩ An (2023-2024) | Căn hộ 2PN tại Thủ Đức, TP.HCM (gần nhất) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 67,11 (tim tường) | 60 – 70 | 55 – 65 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 2,68 (chưa VAT) | 2,3 – 2,7 | 3,2 – 3,6 |
| Giá/m² (tỷ đồng/m²) | ~0,04 | ~0,035 – 0,045 | ~0,055 – 0,065 |
| Tiện ích | Hồ bơi muối khoáng, gym, BBQ, vườn Nhật, công viên Amazon, nhà trẻ, vận hành Nhật Bản | Tiện ích cơ bản đến khá tốt | Tiện ích cao cấp, nhiều dự án resort |
| Pháp lý | Sổ hồng lâu dài, bảo lãnh Vietinbank | Sổ hồng hoặc sổ đỏ, tùy dự án | Sổ hồng lâu dài |
| Tiến độ dự án | Đã xây đến tầng 16, bàn giao 2028 | Nhiều dự án đã bàn giao hoặc gần bàn giao | Nhiều dự án đã bàn giao |
Nhận xét về mức giá hiện tại và đề xuất
Giá 2,68 tỷ đồng (chưa VAT) tương ứng với khoảng 40 triệu đồng/m² tim tường là phù hợp với dòng sản phẩm căn góc, tiện ích tiêu chuẩn resort và vị trí kết nối thuận tiện như dự án TT AVIO.
Tuy nhiên, do dự án bàn giao còn khá lâu (dự kiến quý III/2028) và đang trong giai đoạn thi công, khách mua cần cân nhắc yếu tố thời gian chờ nhận nhà cũng như rủi ro thị trường trong 4 năm tới.
Đề xuất giá hợp lý hơn có thể là từ 2,5 tỷ đến 2,6 tỷ đồng (chưa VAT), tương đương giảm khoảng 3-7% so với giá đang chào bán. Mức giá này vừa hấp dẫn người mua đầu tư giai đoạn móng, vừa tạo điều kiện thanh khoản tốt hơn khi dự án còn chưa bàn giao.
Để thuyết phục chủ bán đồng ý mức giá này, người mua có thể đưa ra các luận điểm:
- Dự án chưa bàn giao, rủi ro thị trường và tiến độ vẫn còn.
- Phí tài chính khi thanh toán trả chậm kéo dài, người mua chịu chi phí vốn trong thời gian chờ nhận nhà.
- So với các dự án đã bàn giao tại Dĩ An hoặc Thủ Đức, giá hiện tại chưa có yếu tố tăng giá thực tế do chưa nhận nhà.
- Giá đề xuất đảm bảo phù hợp với thanh khoản thực tế trên thị trường sơ cấp căn hộ cùng phân khúc.
Kết luận: Nếu khách hàng mua để ở dài hạn hoặc cho thuê chuyên gia Nhật – Hàn khu Dĩ An, mức giá 2,68 tỷ có thể chấp nhận được. Nếu khách mua là nhà đầu tư tìm điểm vào giá tốt giai đoạn móng, nên thương lượng giảm còn khoảng 2,5 – 2,6 tỷ để đảm bảo tỷ suất sinh lời và thanh khoản.
