Nhận định tổng quan về mức giá 4,03 tỷ đồng
Giá 4,03 tỷ đồng cho căn nhà trong hẻm trên đường Trần Cao Vân, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm cùng khu vực và diện tích. Tuy nhiên, với vị trí gần biển Nguyễn Tất Thành chỉ 100m, tiềm năng sinh lời từ việc cho thuê phòng trọ và sự thuận tiện về giao thông, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp khách hàng đánh giá cao yếu tố đầu tư và sinh lời ổn định.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá
- Vị trí: Đường Trần Cao Vân là tuyến đường trung tâm, gần biển, rất được ưu chuộng tại Đà Nẵng, đặc biệt khu vực Phường Tam Thuận, Quận Thanh Khê có tốc độ phát triển nhanh, thu hút nhiều khách thuê ngắn và dài hạn.
- Diện tích và mặt tiền: Diện tích 77 m² với mặt tiền 3,9m, hẻm rộng 2,5m, phù hợp với nhà phố nhỏ hoặc nhà trọ cho thuê. Mặt tiền không quá rộng nhưng nở hậu 4,38m giúp tăng diện tích sử dụng.
- Hiện trạng: Nhà có 1 lầu, 4 phòng ngủ và đang có 4 phòng trọ cho thuê, thu nhập ổn định khoảng 6 triệu/tháng, tương đương ~72 triệu/năm.
- Pháp lý: Sổ hồng/đỏ đầy đủ, đảm bảo giao dịch an toàn.
So sánh giá bán với các bất động sản tương tự gần đây
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Vị trí | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ngày giao dịch |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà hẻm Trần Cao Vân, Thanh Khê | 80 | 100m biển | 3,6 | 45 | Quý 1/2024 |
| Nhà hẻm Nguyễn Tất Thành, Thanh Khê | 75 | 200m biển | 3,8 | 50,7 | Quý 4/2023 |
| Nhà hẻm Trần Cao Vân, Thanh Khê | 70 | 150m biển | 3,5 | 50 | Quý 1/2024 |
| Nhà đề xuất | 77 | 100m biển | 4,03 | 52,3 | 2024 |
Nhận xét giá trị đầu tư và đề xuất thương lượng giá
Mức giá 4,03 tỷ đồng tương đương khoảng 52,3 triệu/m², cao hơn một chút so với các bất động sản tương tự trong bán kính 100-200m gần biển, với diện tích và cấu trúc tương đương (dao động từ 45-50,7 triệu/m²). Điều này có thể do yếu tố hẻm thông, có sẵn thu nhập từ phòng trọ, đảm bảo dòng tiền ổn định.
Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư và tính thanh khoản tốt hơn, người mua có thể đề xuất mức giá hợp lý hơn từ 3,7 – 3,9 tỷ đồng (tương đương 48 – 50 triệu/m²). Mức giá này phù hợp với giá thị trường tại thời điểm hiện tại và vẫn mang lại lợi nhuận từ việc cho thuê phòng trọ.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, người mua nên nhấn mạnh:
- Thị trường đang có xu hướng cạnh tranh với nhiều sản phẩm tương tự, mức giá hiện tại hơi cao so với trung bình.
- Phân tích dòng tiền cho thuê hiện tại chưa tối ưu, cần đầu tư nâng cấp nếu muốn tăng thu nhập.
- Khả năng thanh khoản nhanh nếu đồng ý giảm giá sẽ giúp chủ nhà sớm nhận tiền và giảm chi phí phát sinh.
Kết luận
Mức giá 4,03 tỷ đồng là có thể chấp nhận được nếu người mua ưu tiên vị trí gần biển, đa năng vừa ở vừa cho thuê, và sẵn sàng đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, nếu người mua muốn đảm bảo hiệu quả tài chính cao hơn hoặc có kế hoạch thanh khoản nhanh, nên thương lượng giảm giá khoảng 3,7 – 3,9 tỷ đồng để phù hợp với mặt bằng chung thị trường hiện nay.
