Nhận định về mức giá 4,95 tỷ cho lô đất 100 m² tại đường Phan Khôi, Hòa Xuân, Đà Nẵng
Lô đất diện tích 100 m² (5×20 m) mặt tiền đường 7,5 m, vỉa hè 4 m, hướng Tây, tọa lạc tại Phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng, được chào bán với giá 4,95 tỷ đồng, tương đương 49,5 triệu đồng/m². Đất thổ cư, đã có sổ đỏ, nằm gần các dự án lớn sắp triển khai cùng khu dân cư an ninh, là những điểm cộng về vị trí và pháp lý.
Vậy mức giá này có hợp lý hay không?
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Phan Khôi, Hòa Xuân, Cẩm Lệ | 100 | 4,95 | 49,5 | Đất thổ cư, mặt tiền, gần dự án lớn | 2024 (hiện tại) |
| Nguyễn Sinh Sắc, Hòa Xuân, Cẩm Lệ | 120 | 5,4 | 45 | Đất thổ cư, mặt tiền, hạ tầng tốt | 2024 Q1 |
| Đường 7,5m, Hòa Xuân, Cẩm Lệ | 90 | 4,0 | 44,4 | Đất thổ cư, mặt tiền, khu dân cư hiện hữu | 2023 Q4 |
| Đường 10m, Hòa Xuân | 100 | 5,0 | 50 | Đất thổ cư, vị trí trung tâm, pháp lý rõ ràng | 2024 Q2 |
Nhận xét và đánh giá
So với các lô đất tương tự ở khu vực Hòa Xuân, mức giá 49,5 triệu đồng/m² là cao ngang bằng với những vị trí mặt tiền đường lớn 10 m và gần các dự án trọng điểm. Tuy nhiên, lô đất có mặt tiền 5 m và đường rộng 7,5 m, nên xét về mặt hạ tầng có thể thấp hơn một chút so với các lô khác mặt tiền rộng hơn hoặc đường lớn hơn.
Nếu so với các giao dịch trong quý 1 và quý 4 năm 2023, giá đất mặt tiền đường 7,5 m có giá khoảng 44-45 triệu đồng/m², thì mức giá 49,5 triệu đồng/m² là cao hơn khoảng 10-12%. Điều này có thể hợp lý nếu xem xét thêm yếu tố tiềm năng tăng giá do gần dự án lớn sắp triển khai và tình trạng an ninh khu dân cư tốt.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ đất
Với phân tích trên, mức giá khoảng 4,4 – 4,6 tỷ đồng (tương đương 44-46 triệu đồng/m²) sẽ hợp lý hơn, cân bằng giữa giá thị trường hiện tại và tiềm năng tăng giá trong tương lai. Đây là mức giá vừa phải, giúp người mua giảm rủi ro đầu tư trong khi vẫn giữ được khả năng sinh lời.
Khi thương lượng với chủ đất, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh giá thực tế tại khu vực tương tự với mức giá thấp hơn 10-12% so với giá chào bán.
- Nêu rõ việc mặt tiền chỉ 5 m so với các lô 6-7 m nên giá/m² cần điều chỉnh.
- Đề cập đến khả năng thanh khoản, nếu giá quá cao sẽ khó bán nhanh trong bối cảnh thị trường đang có xu hướng cẩn trọng.
- Nhấn mạnh việc giá đề xuất vẫn đảm bảo lợi ích cho chủ đất trong dài hạn khi các dự án xung quanh triển khai.
Kết luận
Mức giá 4,95 tỷ đồng cho 100 m² đất mặt tiền đường 7,5 m tại Hòa Xuân là khá cao so với giá thị trường hiện tại, nhưng có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua đánh giá cao tiềm năng phát triển khu vực và có nhu cầu đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, nếu mục tiêu là đầu tư an toàn và thanh khoản tốt hơn, nên thương lượng hạ giá xuống khoảng 4,4 – 4,6 tỷ để phù hợp hơn với giá đất cùng phân khúc và vị trí trong khu vực.
