Nhận xét về mức giá 26 tỷ đồng cho nhà phố liền kề tại Vinhome Grand Park, Nguyễn Xiển, Tp Thủ Đức
Với diện tích đất 144 m², diện tích sử dụng 498 m², nhà phố liền kề 5 tầng, 5 phòng ngủ, nhiều hơn 6 phòng vệ sinh, nội thất cao cấp, hướng Đông Bắc, thuộc phân khu T15 tại Vinhome Grand Park, giá chào bán 26 tỷ đồng tương đương khoảng 180,56 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
Trên thị trường Tp Hồ Chí Minh, đặc biệt khu vực Thành phố Thủ Đức (trước đây là quận 9), các căn nhà phố liền kề trong các dự án lớn như Vinhome Grand Park thường có mức giá dao động khá rộng tùy theo vị trí, diện tích, nội thất và pháp lý.
Phân tích so sánh giá thị trường gần đây
| Vị trí | Loại hình | Diện tích sử dụng (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Vinhome Grand Park, Tp Thủ Đức | Nhà phố liền kề 4 tầng | 320 | 15 | 46,88 | Nội thất cơ bản, vị trí trung tâm phân khu |
| Vinhome Grand Park, Tp Thủ Đức | Nhà phố liền kề 5 tầng | 280 | 18 | 64,29 | Nội thất cao cấp, vị trí đẹp gần công viên |
| Quận 9 cũ, khu dân cư tương tự | Nhà phố liền kề 5 tầng | 200 | 12 | 60 | Nội thất trung bình, pháp lý rõ ràng |
| Vinhome Grand Park, Tp Thủ Đức | Nhà phố liền kề 5 tầng | 498 | 26 | 52,21 | Giá đề xuất dựa trên diện tích sử dụng và nội thất cao cấp |
Đánh giá mức giá và đề xuất
Nhìn vào bảng so sánh trên, mức giá 26 tỷ đồng cho nhà phố liền kề 5 tầng, diện tích sử dụng 498 m² (tương đương khoảng 52 triệu/m²) là cao hơn nhiều mức giá phổ biến của các căn nhà phố cùng loại tại Vinhome Grand Park và khu vực lân cận. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng căn nhà này có diện tích sử dụng lớn, số phòng ngủ và phòng vệ sinh nhiều, nội thất cao cấp, hoàn thiện đầy đủ, cùng vị trí phân khu T15 là khu vực đang phát triển với nhiều tiện ích xung quanh.
Nếu so sánh về giá/m² diện tích đất (144 m²), mức giá này tương đương khoảng 180,56 triệu đồng/m² đất – một mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Thành phố Thủ Đức, nơi giá đất liền kề phổ biến dao động quanh 70-120 triệu/m² tùy vị trí và pháp lý.
Do đó, giá 26 tỷ đồng là chưa hợp lý nếu chỉ xét về giá đất và mặt bằng giá trung bình thị trường. Mức giá này chỉ có thể được chấp nhận trong trường hợp:
- Nhà được thiết kế và thi công theo tiêu chuẩn siêu cao cấp, có nhiều tiện ích riêng biệt không có ở các căn nhà khác.
- Vị trí cực kỳ đắc địa trong phân khu với view đẹp, gần các tiện ích lớn như công viên, trung tâm thương mại, trường học quốc tế.
- Pháp lý đầy đủ, minh bạch, sổ đỏ lâu dài, không tranh chấp.
- Thị trường đang sốt nóng, nhu cầu cực lớn, đặc biệt là khách hàng đầu tư hoặc có nhu cầu ở thực cao cấp.
Trong trường hợp bình thường, đề xuất mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 18-20 tỷ đồng, tương đương giá trung bình khoảng 36-40 triệu/m² diện tích sử dụng, hoặc khoảng 125-140 triệu/m² diện tích đất. Đây là mức giá được nhiều giao dịch thực tế tại khu vực Thành phố Thủ Đức ghi nhận trong 6 tháng gần đây.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá 18-20 tỷ đồng, bạn nên:
- Trình bày chi tiết so sánh giá thị trường thực tế cho các căn nhà phố liền kề tương tự tại Vinhome Grand Park và khu vực lân cận.
- Nhấn mạnh về mặt bằng chung giá đất và nhà phố liền kề tại khu vực Thành phố Thủ Đức hiện nay không hỗ trợ cho mức giá quá cao.
- Đề cập đến yếu tố thanh khoản và thời gian bán: mức giá cao có thể khiến căn nhà mất nhiều thời gian trên thị trường, ảnh hưởng đến khả năng bán nhanh và giá trị thực tế nhận được.
- Nếu có thể, chuẩn bị sẵn các phương án tài chính hợp lý để thể hiện khả năng mua nhanh, giúp chủ nhà yên tâm về giao dịch.
- Nhấn mạnh sự quan tâm thực sự và thiện chí mua, tạo thiện cảm để chủ nhà lắng nghe và xem xét điều chỉnh giá.
