Nhận định về mức giá 8,99 tỷ đồng cho nhà 2 mặt hẻm Phan Đình Phùng, Phú Nhuận
Với mức giá 8,99 tỷ cho căn nhà 4 tầng, diện tích 50m² (tương đương 179,8 triệu/m²) tại vị trí Phan Đình Phùng, Quận Phú Nhuận, đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi trong khu vực trung tâm Tp Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, mức giá này có thể được coi là hợp lý trong những trường hợp sau:
- Nhà có 2 mặt hẻm, giúp thông thoáng và thuận tiện tiếp cận.
- Vị trí gần Phố Ẩm Thực Phan Xích Long, chỉ cách Quận 1 một cầu, thuận tiện di chuyển.
- Nhà xây 4 tầng kiên cố với 4 phòng ngủ, 5 WC, nội thất sang trọng đầy đủ, có thể mua về ở ngay hoặc cho thuê với giá cao.
- Diện tích đất nở hậu 6.8m, tăng giá trị phong thủy và khả năng mở rộng.
- Sổ đỏ chính chủ, pháp lý rõ ràng, có thể công chứng và vay ngân hàng dễ dàng.
Tuy vậy, xét về mặt bằng giá bán nhà hẻm xe hơi quanh khu vực Phú Nhuận, mức giá trung bình thực tế thường thấp hơn khoảng 10-15% so với mức ra giá này, đặc biệt với nhà diện tích 50m².
So sánh giá thực tế khu vực Phú Nhuận (mức giá cập nhật 2024)
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại nhà | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Phan Đình Phùng, Phú Nhuận | 50 | Nhà hẻm xe hơi 4 tầng, 3PN | 7,5 | 150 | Nhà xây mới, chưa full nội thất |
| Phan Xích Long, Phú Nhuận | 48 | Nhà hẻm nhỏ, 3 tầng | 6,8 | 141.7 | Nhà cũ, cần sửa chữa |
| Đường Nguyễn Văn Trỗi, Phú Nhuận | 55 | Nhà hẻm xe hơi 4 tầng, 4PN | 7,9 | 143.6 | Nhà mới, nội thất cơ bản |
| Phan Đình Phùng, Phú Nhuận (bán nhanh) | 50 | Nhà hẻm xe hơi 4PN 5WC | 7,7 | 154 | Pháp lý đầy đủ, cần bán gấp |
Phân tích chi tiết
So với các căn nhà tương tự trong khu vực Phú Nhuận, mức giá trung bình giao dịch thực tế dao động từ 6,8 – 7,9 tỷ, tương đương 140 – 155 triệu/m². Các căn có nội thất đầy đủ, nhà xây mới hoặc tặng full nội thất thường được định giá cao hơn, tuy nhiên mức giá 179,8 triệu/m² là mức vượt trội so với thị trường.
Việc nhà có 2 mặt hẻm và diện tích nở hậu là điểm cộng lớn, nhưng mức giá chênh lệch hơn 15% so với giá thực tế bên ngoài cần được thương lượng để phù hợp với thị trường, tránh rơi vào vùng giá ảo, khó bán.
Đề xuất giá và cách thuyết phục chủ nhà
Với các yếu tố trên, mức giá hợp lý hơn nên đặt trong khoảng 7,6 – 8,1 tỷ đồng, tương ứng 152 – 162 triệu/m². Mức giá này vẫn đảm bảo giữ được giá trị tài sản cao cho chủ nhà, đồng thời tăng tính cạnh tranh và khả năng bán nhanh trong bối cảnh thị trường đang chững lại và có nhiều lựa chọn.
Cách thuyết phục chủ bất động sản:
- Trình bày các số liệu thực tế thị trường có giao dịch thành công gần đây để chứng minh mức giá 8,99 tỷ là vượt trội, khó tiếp cận người mua.
- Nhấn mạnh việc giảm giá vừa phải đến 8,1 tỷ vẫn là mức giá cao hơn mặt bằng, đảm bảo lợi ích tài chính của chủ nhà.
- Đề xuất tính thanh khoản nhanh, tránh mất thời gian chờ đợi giá cao trong bối cảnh thị trường hiện nay.
- Thuyết phục bằng việc người mua có thiện chí, sẵn sàng công chứng và thanh toán nhanh, giúp giảm rủi ro và chi phí phát sinh cho chủ nhà.
Kết luận
Mức giá 8,99 tỷ đồng là hơi cao so với mặt bằng thực tế, chỉ phù hợp nếu khách hàng đánh giá rất cao yếu tố vị trí 2 mặt hẻm, nội thất sang trọng và phong thủy nở hậu. Tuy nhiên, nếu chủ nhà muốn bán nhanh và có khách thiện chí, việc chấp nhận mức giá điều chỉnh trong khoảng 7,6 – 8,1 tỷ sẽ hợp lý hơn, đồng thời đảm bảo tính cạnh tranh trên thị trường Phú Nhuận.
