Nhận định về mức giá 10,5 tỷ đồng cho căn nhà tại Đường số 9, Phường Hiệp Bình Chánh, Tp Thủ Đức
Căn nhà có diện tích đất 88 m², với kích thước 5.4 x 16.5 m, bao gồm trệt, lửng, 2 lầu, 3 phòng ngủ, 4 WC, sân để ôtô, vị trí hẻm nhựa rộng 5m, có chỗ đậu ôtô trong nhà, pháp lý rõ ràng và nằm ở khu vực trung tâm, gần Coopmart Bình Triệu, đại học Luật, chợ Bình Triệu. Giá bán được chào là 10,5 tỷ đồng, tương đương mức giá 119,32 triệu đồng/m².
Nhận xét về mức giá: 10,5 tỷ đồng tương đương 119,32 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm tại khu vực Tp Thủ Đức, đặc biệt trong phân khúc nhà có diện tích dưới 100 m² và không phải mặt tiền đường lớn.
Phân tích so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường số 9, Hiệp Bình Chánh, Tp Thủ Đức | 88 | 10,5 | 119,32 | Nhà hẻm | Nhà trệt lửng 2 lầu, ôtô trong nhà, pháp lý rõ |
| Đường số 7, Hiệp Bình Chánh, Tp Thủ Đức | 90 | 9,5 | 105,56 | Nhà hẻm | Nhà 1 trệt 2 lầu, 3PN, gần chợ |
| Đường số 11, Hiệp Bình Chánh, Tp Thủ Đức | 85 | 9,3 | 109,41 | Nhà hẻm | Nhà 1 trệt 1 lầu, 3PN, ô tô đậu ngoài hẻm |
| Phạm Văn Đồng, Hiệp Bình Chánh (mặt tiền) | 100 | 12,5 | 125 | Nhà mặt tiền | Nhà 1 trệt 2 lầu, vị trí đắc địa |
Phân tích chi tiết
Khi so sánh, các căn nhà trong hẻm có giá phổ biến trong khoảng 105 – 110 triệu đồng/m², thấp hơn mức 119,32 triệu/m² của căn nhà đang chào bán. Tuy nhiên, căn nhà này có ưu điểm lớn là hẻm rộng 5m, ôtô có thể chạy và đậu trong nhà, diện tích vuông vức, pháp lý đầy đủ và vị trí gần các tiện ích như coopmart, đại học và chợ.
Mặt khác, nếu so sánh với nhà mặt tiền đường lớn tại khu vực (Phạm Văn Đồng) có giá 125 triệu/m² thì giá 119 triệu/m² cho nhà trong hẻm rộng và ôtô đậu trong nhà là có thể chấp nhận được nhưng chỉ khi người mua đánh giá cao vị trí, pháp lý và tiện ích sẵn có.
Kết luận: Giá 10,5 tỷ đồng là mức giá hơi cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm tại khu vực, nhưng không quá đắt nếu xét đến các yếu tố vị trí, hẻm rộng, ô tô trong nhà và pháp lý minh bạch.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên khảo sát thị trường, một mức giá hợp lý hơn sẽ là khoảng từ 9,7 đến 10 tỷ đồng (tương đương 110 – 114 triệu đồng/m²). Mức giá này vừa phản ánh đúng giá trị thực tế khu vực, vừa có thể là cơ sở để thương lượng thành công.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, người mua có thể trình bày các luận điểm sau:
- So sánh giá các căn nhà tương tự trong khu vực có giá thấp hơn từ 5-10%.
- Ghi nhận thực tế rằng nhà trong hẻm thường được định giá thấp hơn nhà mặt tiền, dù hẻm rộng.
- Khẳng định tiềm năng thanh khoản tốt nhưng cần có giá hợp lý để đẩy nhanh giao dịch.
- Đề cập đến các chi phí phát sinh của người mua như sửa chữa, hoàn thiện hoặc chi phí tài chính nếu vay vốn.
Một cách tiếp cận khéo léo và tôn trọng sẽ giúp bên bán cảm nhận được sự thiện chí và tính hợp lý của mức giá đề xuất, từ đó dễ dàng đạt được thỏa thuận.
