Nhận định tổng quan về mức giá 16,499 tỷ đồng cho nhà mặt phố tại Nguyễn Văn Dung, Phường 6, Quận Gò Vấp
Giá chào bán hiện tại là 16,499 tỷ đồng, tương đương khoảng 121,32 triệu đồng/m² sử dụng trên tổng diện tích sử dụng 183 m² (bao gồm 1 trệt 2 lầu, 6 phòng ngủ, 6 phòng vệ sinh, bàn giao thô).
Với vị trí tại Quận Gò Vấp – một trong những quận đang phát triển mạnh mẽ của Tp Hồ Chí Minh, khu vực có hạ tầng giao thông cải thiện, dân trí cao, gần các trường đại học và trường cấp 1, 2, 3, cùng đặc điểm nhà mặt phố, hẻm xe hơi thuận tiện kinh doanh đa ngành nghề, giá này có phần hơi cao so với mặt bằng chung.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Nhà tại Nguyễn Văn Dung, P6, Gò Vấp | Nhà mặt tiền tương tự tại Quận Gò Vấp (Tháng 4/2024) | Nhà mặt tiền tương tự tại Quận Bình Thạnh (Tháng 4/2024) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 136 | 100 – 150 | 100 – 140 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 183 | 150 – 200 | 140 – 180 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 121,32 | 80 – 110 | 100 – 130 |
| Giá chào bán (tỷ đồng) | 16,499 | 9 – 15 | 12 – 17 |
| Loại hình | Nhà mặt phố, bàn giao thô | Nhà mặt phố, phần lớn hoàn thiện | Nhà mặt phố, hoàn thiện tốt |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích khu vực | Gần trường học, hẻm xe hơi, dân trí cao | Gần trường học, tiện kinh doanh | Gần trung tâm, tiện kinh doanh |
Nhận xét về mức giá
Giá 121,32 triệu đồng/m² sử dụng là mức cao hơn so với mặt bằng chung nhà mặt phố tại Quận Gò Vấp hiện nay (80 – 110 triệu/m²). Nguyên nhân có thể do diện tích sử dụng lớn, vị trí đẹp và tiềm năng kinh doanh đa ngành nghề.
Tuy nhiên, nhà đang bàn giao thô, chưa hoàn thiện nội thất, điều này là điểm trừ lớn khi so sánh với các nhà hoàn thiện tương tự. Do đó, giá cần có sự điều chỉnh hợp lý để phản ánh đúng trạng thái thực tế.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích thực tế, mức giá từ 13 – 14 tỷ đồng (tương đương 95 – 105 triệu/m² sử dụng) sẽ hợp lý hơn, cân bằng giữa vị trí, diện tích, và trạng thái bàn giao thô.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể đưa ra các luận điểm:
- Nhà bàn giao thô cần đầu tư hoàn thiện, tốn thêm chi phí và thời gian cho người mua.
- Giá bán hiện tại cao hơn nhiều so với các sản phẩm tương đương trong khu vực với nhà hoàn thiện.
- Thị trường bất động sản đang có xu hướng thận trọng, người mua tìm kiếm giá hợp lý để đảm bảo lợi nhuận khi đầu tư hoặc giảm thiểu rủi ro.
- Việc giảm giá giúp tăng khả năng giao dịch nhanh, tránh tồn kho kéo dài làm giảm giá trị theo thời gian.
Việc đề xuất giá hợp lý với sự chuẩn bị kỹ lưỡng về dữ liệu so sánh sẽ giúp tạo cơ sở vững chắc để thương lượng thành công và đạt được giao dịch có lợi cho cả hai bên.
