Nhận định về mức giá 7,85 tỷ cho nhà 3 tầng mặt tiền hẻm Phan Huy Ích, Gò Vấp
Với diện tích đất 64 m², xây dựng 3 tầng, có 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, cùng vị trí hẻm xe hơi gần các tuyến đường lớn như Nguyễn Tư Giản, Trường Chinh, Phạm Văn Chiêu, Quang Trung, mức giá 7,85 tỷ tương đương 122,66 triệu/m² được chủ nhà đề xuất là cao so với mặt bằng chung khu vực với nhà hẻm xe hơi có diện tích và cấu trúc tương tự.
Phân tích chi tiết mức giá
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Số tầng | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại nhà | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Phan Huy Ích, Gò Vấp (tin đăng) | 64 | 3 | 7,85 | 122,66 | Nhà hẻm xe hơi | Hoàn thiện cơ bản, có hợp đồng thuê 20 triệu/tháng |
| Phan Huy Ích, Gò Vấp (so sánh) | 60 – 70 | 2 – 3 | 6,0 – 6,8 | 85 – 100 | Nhà hẻm xe hơi | Hoàn thiện tương tự, không có hợp đồng cho thuê |
| Phạm Văn Chiêu, Gò Vấp | 65 | 3 | 6,5 | 100 | Nhà hẻm xe hơi | Hoàn thiện cơ bản |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
Giá trung bình các căn nhà tương tự trong khu vực từ 85 đến 100 triệu/m², tương ứng mức giá 6 – 6,8 tỷ cho diện tích 64 m². Mức giá 7,85 tỷ là cao hơn khoảng 15-25% so với giá thị trường khu vực. Tuy nhiên, căn nhà đang có hợp đồng cho thuê với thu nhập 20 triệu/tháng (240 triệu/năm), điều này tạo ra giá trị đầu tư hấp dẫn làm tăng giá trị bất động sản.
Nếu quý khách có ý định mua để ở, mức giá này là chưa thực sự hợp lý và có thể thương lượng xuống khoảng 7,0 – 7,2 tỷ để phù hợp với giá thị trường, đồng thời giảm rủi ro thanh khoản.
Nếu mua để đầu tư cho thuê, mức giá này có thể chấp nhận được, bởi lợi suất cho thuê khoảng 3%/năm (20 triệu/tháng), tương đối tốt cho phân khúc nhà hẻm.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
- Nhấn mạnh việc so sánh giá thị trường trong khu vực thấp hơn 15-25%, căn cứ vào các giao dịch thực tế gần đây.
- Đề cập đến tình trạng hoàn thiện cơ bản, chưa có nội thất cao cấp làm giảm giá trị so với giá đề xuất.
- Đề xuất mức giá 7,0 – 7,2 tỷ phù hợp hơn nếu mua để ở, hỗ trợ thanh khoản nhanh cho chủ nhà.
- Nếu chủ nhà giữ giá, có thể đề nghị thỏa thuận giữ lại hợp đồng cho thuê hoặc thanh toán nhanh để giảm giá thêm.
Kết luận
Mức giá 7,85 tỷ cho căn nhà tại Phan Huy Ích là cao hơn mặt bằng chung nhưng có thể chấp nhận được trong trường hợp mua đầu tư cho thuê do lợi suất cho thuê tốt. Nếu mua để ở, khách hàng nên thương lượng giảm giá khoảng 10-12% để phù hợp với thị trường và tránh rủi ro quá cao.
