Nhận định về mức giá 11,8 tỷ đồng cho nhà hẻm thẳng gần mặt tiền Dương Bá Trạc, P2, Q8
Mức giá 11,8 tỷ đồng cho căn nhà 5 tầng, diện tích đất 72,4 m² (4,5m x 15m), diện tích sử dụng 257 m², với hơn 10 phòng ngủ và hơn 6 phòng vệ sinh cùng thu nhập cho thuê khoảng 60 triệu/tháng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại Quận 8 hiện nay. Tuy nhiên, trong những trường hợp nhà có vị trí gần mặt tiền, hẻm rộng, kết cấu chắc chắn, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác cho thuê tốt như hiện tại thì giá này hoàn toàn có thể xem xét.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang đánh giá | Tham khảo 1 (Quận 8, nhà 1 trệt 2 lầu, DT 70m²) | Tham khảo 2 (Nhà đường Dương Bá Trạc, DT 80m², 4 tầng) | Tham khảo 3 (Nhà hẻm rộng Q8, DT 75m², 3 tầng) |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 72,4 | 70 | 80 | 75 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 257 | 180 | 220 | 150 |
| Số tầng | 5 | 3 | 4 | 3 |
| Giá (tỷ đồng) | 11,8 | 6,8 | 8,5 | 7,2 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | ~163 | ~97 | ~106 | ~96 |
| Vị trí | Hẻm 50m từ MT, gần cầu Nguyễn Văn Cừ | Hẻm nhỏ, cách MT 100m | Gần MT, đường lớn Dương Bá Trạc | Hẻm rộng, cách MT 70m |
| Thu nhập cho thuê (triệu/tháng) | 60 | 30 | 45 | 25 |
Nhận xét từ dữ liệu so sánh
– Giá trên mỗi mét vuông đất của bất động sản đang xem xét (~163 triệu/m²) cao hơn đáng kể so với các bất động sản tham khảo (từ 96 đến 106 triệu/m²).
– Tuy nhiên, diện tích sử dụng lớn, số tầng nhiều và thu nhập cho thuê 60 triệu/tháng là điểm cộng rất lớn, thể hiện tiềm năng sinh lời ổn định.
– Vị trí gần mặt tiền Dương Bá Trạc, hẻm thẳng, cách cầu Nguyễn Văn Cừ chỉ 50m giúp giá trị tăng lên do tiện lợi giao thông và tiềm năng phát triển khu vực.
– Pháp lý đầy đủ, sổ hồng hoàn công chính chủ cũng là yếu tố đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá 11,8 tỷ đồng có thể là hơi cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn hợp lý nếu người mua đánh giá cao tiềm năng cho thuê và vị trí đắc địa của căn nhà.
Tuy nhiên, để có được giá tốt hơn, người mua có thể thương lượng mức giá trong khoảng từ 10,5 đến 11 tỷ đồng.
Chiến lược thương lượng có thể dựa trên:
– So sánh mức giá/m² đất thấp hơn của các bất động sản tương tự trong khu vực.
– Tiềm năng phát triển khu vực chưa thật sự bùng nổ so với các quận trung tâm.
– Cần cân nhắc thêm chi phí sửa chữa, bảo trì cho số tầng và diện tích lớn.
– Đưa ra cam kết giao dịch nhanh, thanh toán linh hoạt để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhà.
– Nhấn mạnh các ưu điểm thiết thực như pháp lý, thu nhập cho thuê để làm điểm cộng trong thương lượng.
Kết luận
Nếu bạn đang tìm kiếm một bất động sản vừa để ở vừa cho thuê tại Quận 8 với vị trí gần mặt tiền, pháp lý đầy đủ và tiềm năng thu nhập tốt, mức giá 11,8 tỷ đồng có thể chấp nhận được trong trường hợp bạn có nguồn tài chính ổn định và mục tiêu khai thác lâu dài.
Nếu ưu tiên tiết kiệm chi phí đầu tư hoặc muốn có biên độ lợi nhuận cao hơn, bạn nên đề xuất mức giá khoảng 10,5 – 11 tỷ đồng với lập luận rõ ràng dựa trên dữ liệu thị trường và đặc điểm căn nhà.
