Nhận xét tổng quan về giá bán
Giá 9,8 tỷ đồng cho căn nhà mặt phố 4 tầng diện tích 125m² tại Nguyễn Khánh Toàn, Hải Châu, Đà Nẵng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Với giá trên, tương ứng 78,4 triệu đồng/m², đây là mức giá cao hơn nhiều so với các căn nhà mặt tiền khác trong khu vực có diện tích và vị trí tương đương.
Phân tích vị trí và tiện ích
Căn nhà tọa lạc tại phường Hòa Cường Bắc, trung tâm quận Hải Châu – trung tâm thành phố Đà Nẵng, gần các trục đường lớn như Phan Đăng Lưu, Ngô Tất Tố, thuận tiện di chuyển. Khu vực dân trí cao, an ninh tốt, gần các tiện ích như chợ Hòa Cường, bệnh viện, trường học và trung tâm hành chính.
Điểm cộng lớn là căn nhà có 4 tầng kiên cố, diện tích sử dụng gần 200m², đủ công năng sinh hoạt 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh. Ngoài ra còn có dãy trọ cấp 4 phía sau đang cho thuê, tạo dòng tiền 10 triệu đồng/tháng, giúp giảm áp lực tài chính cho người mua.
So sánh giá thị trường gần đây
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Khánh Toàn, Hải Châu | 125 | 9,8 | 78,4 | BĐS đang phân tích |
| Đường Phan Đăng Lưu, Hải Châu | 110 | 7,5 | 68,2 | Nhà mặt tiền 3 tầng, đã cải tạo |
| Đường Ngô Tất Tố, Hải Châu | 120 | 8,6 | 71,7 | Nhà 4 tầng, vị trí trung tâm |
| Đường Lê Duẩn, Hải Châu | 130 | 8,9 | 68,5 | Nhà mặt tiền, 4 tầng |
Qua bảng so sánh, có thể thấy mức giá 78,4 triệu/m² cao hơn từ 8-15% so với các bất động sản tương tự cùng khu vực.
Đánh giá về tính khả thi và đề xuất giá
Mặc dù căn nhà có lợi thế về vị trí trung tâm và dòng tiền từ dãy trọ, nhưng mức giá hiện tại hơi cao so với thị trường chung. Nếu xét đến yếu tố thanh khoản nhanh và tiết kiệm chi phí bảo trì, người mua nên đàm phán để đưa giá về khoảng 8,8 – 9 tỷ đồng, tương đương 70,4 – 72 triệu đồng/m².
Việc đề xuất mức giá này có cơ sở vì:
- Giá chào bán cao hơn hẳn so với các nhà tương tự quanh khu vực.
- Dãy trọ cho thuê tạo dòng tiền 10 triệu/tháng cũng chỉ bù đắp một phần nhỏ so với chênh lệch giá.
- Thị trường Đà Nẵng hiện đang có xu hướng ổn định, không tăng đột biến nên cần giá hợp lý để đảm bảo thanh khoản.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, người mua nên trình bày:
- Sự so sánh giá thị trường sát thực tế và minh bạch các căn tương tự.
- Lợi ích thanh khoản nhanh và giảm thiểu rủi ro về giá trong bối cảnh thị trường hiện nay.
- Khả năng chịu chi phí cải tạo hoặc bảo trì trong tương lai nếu có.
Kết luận
Mức giá 9,8 tỷ đồng là khá cao và chỉ hợp lý nếu người mua đặc biệt ưu tiên vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ và dòng tiền từ dãy trọ. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư hiệu quả và tránh rủi ro giá cao, nên thương lượng để giảm khoảng 5-10% giá bán. Mức giá phù hợp đề xuất là từ 8,8 đến 9 tỷ đồng.
