Nhận định tổng quan về mức giá 4,75 tỷ cho nhà 2 tầng diện tích 70m² tại Đường Tôn Đản, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Với vị trí trong hẻm rộng 3m, cách đường chính khoảng 40m, khu dân cư đông đúc, tiện ích đầy đủ (gần trường học, chợ), nhà thiết kế villa mini 2 tầng, 3 phòng ngủ, sân thượng, full nội thất và pháp lý rõ ràng (sổ hồng), mức giá 4,75 tỷ đồng cho căn nhà 70m² (diện tích sử dụng khoảng 140m²) được đánh giá là cao so với mặt bằng chung hiện tại tại khu vực Cẩm Lệ – An Khê.
Phân tích chi tiết so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại BĐS | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (tỷ đồng/m²) | Đặc điểm nổi bật | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiệt Tôn Đản, Quận Cẩm Lệ | 70 | Nhà trong hẻm 2 tầng, villa mini | 4,75 | 0,068 | Full nội thất, pháp lý sổ hồng, hẻm 3m, gần tiện ích | 2024 |
| Đường Tôn Đản, Cẩm Lệ | 72 | Nhà trong hẻm, 2 tầng | 4,0 | 0,055 | Hẻm 4m, chưa full nội thất | 2023 |
| Đường An Khê 2, Cẩm Lệ | 68 | Nhà trong hẻm, 2 tầng | 3,8 | 0,056 | Hẻm rộng 3.5m, pháp lý rõ ràng | 2023 |
| Đường Nguyễn Hữu Thọ, Quận Cẩm Lệ | 75 | Nhà 2 tầng, mới xây | 5,0 | 0,067 | Vị trí mặt tiền, pháp lý đầy đủ | 2024 |
Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý
Qua bảng so sánh, giá trung bình khu vực cho nhà trong hẻm khoảng 0,055 – 0,067 tỷ/m², căn nhà hiện tại tính ra là 0,068 tỷ/m², nhỉnh hơn một chút so với mức giá trung bình.
Tuy nhiên, vị trí trong hẻm nhỏ 3m và cách đường chính 40m có thể làm giảm tính thanh khoản và tiện lợi so với các căn gần mặt đường hơn. Nội thất full đồ và thiết kế villa mini là điểm cộng, nhưng chưa thể bù trừ hoàn toàn cho vị trí và hẻm nhỏ.
Vì vậy, mức giá 4,75 tỷ đồng có thể được xem là hơi cao nếu so với thực tế giao dịch quanh khu vực. Nếu người mua có nhu cầu cao về thiết kế và nội thất, cũng như sẵn sàng chịu mức hẻm nhỏ thì có thể cân nhắc mức này.
Đề xuất giá hợp lý hơn là từ 4,3 – 4,5 tỷ đồng. Mức này phản ánh đúng vị trí, hẻm nhỏ và giúp tăng khả năng thương lượng, giảm thời gian bán.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá
- Trình bày các dữ liệu so sánh thực tế về giá bán các căn tương tự trong khu vực, nhấn mạnh vị trí hẻm nhỏ và khoảng cách với đường chính.
- Phân tích chi phí và rủi ro thanh khoản nếu giữ mức giá cao, có thể mất nhiều thời gian chờ người mua phù hợp.
- Đưa ra đề xuất mua thiện chí ngay với mức giá 4,3 – 4,5 tỷ đồng, đảm bảo giao dịch nhanh chóng, giảm áp lực tài chính và chi phí bảo trì cho chủ nhà.
- Nhấn mạnh người mua có khả năng vay ngân hàng 80%, giúp giao dịch thuận tiện và nhanh chóng hơn.
Kết luận, mức giá 4,75 tỷ đồng phù hợp với những khách hàng ưu tiên thiết kế và nội thất, không quá quan tâm vị trí hẻm nhỏ. Tuy nhiên, với yêu cầu thanh khoản nhanh và giá hợp lý hơn, việc thương lượng giảm xuống khoảng 4,3 – 4,5 tỷ sẽ là lựa chọn tối ưu cho cả hai bên.
