Nhận định mức giá
Giá 3,75 tỷ đồng cho căn nhà tại ngõ 64 phố Đông Thiên, Phường Vĩnh Hưng, Quận Hoàng Mai, Hà Nội là mức giá khá cao so với diện tích thực tế và hiện trạng căn nhà. Diện tích đất chỉ 20 m² với chiều ngang 2.8 m và chiều dài 7.5 m, tổng diện tích sử dụng khoảng 100 m² cho 5 tầng, 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh. Nhà thuộc loại nhà ngõ, nở hậu, hoàn thiện cơ bản, vị trí trong ngõ hẻm nhỏ, gần ô tô đỗ cách 50 m, giấy tờ pháp lý đầy đủ.
Ở khu vực Hoàng Mai nói chung và cụ thể tại phường Vĩnh Hưng, giá nhà ngõ nhỏ tương tự thường dao động ở mức thấp hơn so với mức giá đề xuất.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang phân tích | Bất động sản tham khảo 1 (Ngõ lớn, Hoàng Mai) | Bất động sản tham khảo 2 (Nhà ngõ, Hoàng Mai) |
|---|---|---|---|
| Giá bán (tỷ đồng) | 3,75 | 3,4 | 3,1 |
| Diện tích đất (m²) | 20 | 22 | 24 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 100 | 110 | 105 |
| Chiều ngang (m) | 2.8 | 3.0 | 3.5 |
| Tổng số tầng | 5 | 4 | 4 |
| Phòng ngủ | 3 | 3 | 3 |
| Tình trạng nội thất | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện cơ bản |
| Vị trí | Ngõ nhỏ, ô tô đỗ cách 50m | Ngõ lớn, ô tô đỗ cửa | Ngõ nhỏ, ô tô đỗ cách 30m |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 187,5 | 154,5 | 129,2 |
Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý
Giá 3,75 tỷ tương đương 187,5 triệu đồng/m² đất là mức giá cao hơn khá nhiều so với các căn nhà tương tự trong khu vực, dao động từ 129 đến 155 triệu đồng/m² đất.
Lý do mức giá này cao có thể xuất phát từ việc nhà có 5 tầng và 3 phòng ngủ mỗi tầng cùng 3 phòng vệ sinh, tuy nhiên mặt bằng diện tích quá nhỏ, ngõ nhỏ chỉ cho ô tô đỗ cách xa 50 m, nhà nở hậu cũng là điểm trừ về phong thủy và công năng sử dụng.
Do đó, mức giá hợp lý hơn nên là khoảng 3,2 – 3,4 tỷ đồng, tương đương 160 – 170 triệu đồng/m² đất, để phản ánh đúng giá trị thực của căn nhà trong bối cảnh hiện tại.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà
- Trình bày so sánh giá bán các căn nhà tương đương trong khu vực và nhấn mạnh các điểm hạn chế về diện tích và vị trí căn nhà.
- Giải thích rằng mức giá 3,75 tỷ sẽ khó tiếp cận được khách hàng tiềm năng do diện tích nhỏ và ngõ hẻm không thuận tiện cho ô tô đỗ cửa.
- Đề xuất mức giá 3,3 tỷ như một con số hợp lý, vừa đảm bảo lợi ích cho người bán, vừa tạo sức hút cho người mua trong bối cảnh thị trường hiện nay.
- Nêu bật ưu điểm pháp lý rõ ràng, nhà xây dựng kiên cố, có thể kinh doanh hoặc cho thuê để tăng giá trị sử dụng.
