Nhận định mức giá bất động sản tại 110/32-34, Đường Ông Ích Khiêm, Quận 11
Nhà mặt tiền hẻm xe hơi, diện tích đất 125 m², diện tích sử dụng 230 m², có 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, nhà 1 tầng với hoàn thiện cơ bản, tọa lạc tại Quận 11, TP. Hồ Chí Minh. Giá chào bán là 16 tỷ đồng, tương đương khoảng 128 triệu đồng/m².
Đánh giá ban đầu về mức giá này là cao so với mặt bằng chung khu vực, đặc biệt với nhà 1 tầng đã cũ. Tuy nhiên, vị trí mặt tiền hẻm xe hơi và khả năng xây mới có thể tạo giá trị gia tăng cho nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu tự xây dựng.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Địa điểm | Loại hình | Diện tích đất (m²) | Số tầng | Giá/m² (triệu đồng) | Giá bán (tỷ đồng) | Thời gian cập nhật |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Ông Ích Khiêm, Quận 11 | Nhà hẻm xe hơi 1 tầng, nhà cũ | 125 | 1 | 128 | 16 (chào bán) | 2024 |
| Đường Lạc Long Quân, Quận 11 | Nhà hẻm xe hơi 2 tầng, mới | 100 | 2 | 90 – 110 | 9.5 – 11 | 2023 |
| Đường Lê Đại Hành, Quận 11 | Nhà hẻm xe hơi 1 tầng, cải tạo | 120 | 1 | 75 – 85 | 9 – 10.2 | 2023 |
| Đường Tân Hóa, Quận 11 | Nhà hẻm xe hơi 2 tầng, hoàn thiện cơ bản | 110 | 2 | 95 – 105 | 10.5 – 11.55 | 2024 |
Nhận xét chi tiết
Giá 128 triệu đồng/m² hiện cao hơn khoảng 20-50% so với các bất động sản tương tự trong khu vực Quận 11, đặc biệt khi so sánh với nhà 1 tầng đã cũ hoặc hoàn thiện cơ bản. Những căn nhà có diện tích và vị trí tương tự thường được giao dịch ở mức giá trung bình khoảng 75 – 110 triệu đồng/m².
Bất động sản này tuy có lợi thế hẻm xe hơi rộng, thuận tiện cho xây mới, nhưng hiện trạng 1 tầng cũ và mức giá chào bán 16 tỷ đồng khiến giá trị thực tế chưa tương xứng. Nếu người mua có dự định xây mới, mức giá đất nên được định giá riêng biệt, không bao gồm giá trị công trình cũ không đáng kể.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Với các dữ liệu thị trường, mức giá từ 10.5 đến 12 tỷ đồng là hợp lý hơn cho bất động sản có đặc điểm và vị trí như trên. Đây là mức giá phù hợp để người mua có thể đầu tư xây dựng mới, đồng thời giảm thiểu rủi ro về chi phí sửa chữa, cải tạo.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Nhà hiện trạng 1 tầng cũ, cần đầu tư lớn để xây dựng lại, do đó giá trị công trình hiện hữu không cao.
- Thị trường hiện tại có nhiều bất động sản tương tự với giá đất thấp hơn, việc đưa ra mức giá 16 tỷ đồng sẽ khó thu hút người mua nhanh chóng.
- Giá đất khu vực Quận 11 dao động trong khoảng 75-110 triệu đồng/m², do đó mức giá 128 triệu đồng/m² là không tương xứng.
- Khả năng thương lượng tốt nếu chủ nhà mong muốn thanh khoản nhanh trong điều kiện thị trường hiện nay.
Đề xuất trao đổi với chủ nhà mức giá 11 – 12 tỷ đồng, tương đương 88 – 96 triệu đồng/m², là mức giá hợp lý dựa trên so sánh thực tế. Đây cũng là mức giá hợp lý để người mua cân nhắc đầu tư xây mới hoặc sử dụng lâu dài.
Kết luận
Giá chào bán 16 tỷ đồng hiện chưa hợp lý đối với bất động sản này, trừ phi có các giá trị gia tăng đặc biệt hoặc thị trường biến động mạnh. Với đặc điểm nhà cũ 1 tầng, mức giá phù hợp nên trong khoảng 11 – 12 tỷ đồng để đảm bảo khả năng thanh khoản và tính đầu tư hiệu quả. Người mua và người bán cần thương lượng dựa trên dữ liệu thị trường và tiềm năng phát triển của khu vực Quận 11.
![[4.8m x 18] 7.5 tỷ Cấp 4 giá SIÊU TỐT khu CXBÌNH THỚI-LÃNH BINH THĂNG](https://cdn.timnhatot.com/img/210928/70b6f4c00351b9bf98c338988eed481e.jpg?class=thumbnail)
