Phân tích mức giá bất động sản tại Tôn Đản, Phường 15, Quận 4
Thông tin căn nhà:
- Địa chỉ: Tôn Đản, Phường 15, Quận 4, Tp Hồ Chí Minh
- Diện tích đất: 30.6 m²
- Diện tích sử dụng: 36 m²
- Chiều dài: 11 m; Chiều ngang: 3 m
- Số phòng ngủ: 3
- Số phòng vệ sinh: 1
- Loại hình: Nhà ngõ, hẻm, 2 tầng
- Hướng cửa chính: Tây Nam
- Giấy tờ pháp lý: Đã có sổ
- Giá chào bán: 3,8 tỷ VND
Nhận xét mức giá chào bán
Giá/m² được chào bán là 124,18 triệu đồng/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà ngõ hẻm tại Quận 4, đặc biệt với diện tích nhỏ 30.6 m².
Nhà có 3 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh trên diện tích sử dụng 36 m² là khá nhỏ, đồng nghĩa phòng ngủ có thể không rộng rãi. Hơn nữa, nhà nằm trong ngõ hẻm, điều này hạn chế việc tiếp cận và tiềm năng phát triển hoặc kinh doanh.
So sánh giá thị trường khu vực Quận 4
| Loại hình | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu VND) | Giá tổng (tỷ VND) | Vị trí/đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt tiền | 50 | 110 | 5,5 | Quận 4, mặt tiền, tiện kinh doanh | 2024 Q1 |
| Nhà hẻm rộng 3m, 2 tầng | 40 | 90 | 3,6 | Quận 4, hẻm rộng, mới sửa | 2024 Q1 |
| Nhà ngõ nhỏ, 2 tầng | 32 | 95 | 3,04 | Quận 4, ngõ nhỏ, cần sửa | 2023 Q4 |
| Nhà ngõ nhỏ, 3 tầng | 30 | 100 | 3,0 | Quận 4, ngõ nhỏ, mới xây | 2023 Q3 |
Nhận xét chi tiết
So với các căn nhà tương tự trong khu vực Quận 4, giá 124,18 triệu/m² là vượt mức phổ biến từ 90 – 100 triệu/m² cho nhà ngõ hẻm với diện tích nhỏ dưới 40 m². Đặc biệt, nhà chỉ có 1 phòng vệ sinh, 3 phòng ngủ trên diện tích nhỏ sẽ gây hạn chế về công năng sử dụng.
Nhà có giấy tờ pháp lý đầy đủ và vị trí gần các tiện ích như chợ, trường học, bệnh viện, khu thể thao là điểm cộng đáng kể, giúp nâng giá trị bất động sản. Tuy nhiên, vị trí trong ngõ hẻm nhỏ cũng ảnh hưởng tới giá trị và khả năng thanh khoản.
Đề xuất mức giá hợp lý
Dựa trên so sánh thị trường và tính chất sản phẩm, mức giá 3,0 – 3,2 tỷ đồng (~100 – 105 triệu/m²) sẽ là mức hợp lý hơn, vừa thể hiện giá trị vị trí và pháp lý, vừa đảm bảo tính cạnh tranh khi so với các căn tương tự.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể trình bày:
- Phân tích giá thị trường hiện tại với các sản phẩm tương tự, minh họa bằng bảng so sánh giá;
- Nhấn mạnh hạn chế diện tích nhỏ và số lượng phòng vệ sinh ít, ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng;
- Đề cập đến vị trí trong ngõ hẻm nhỏ gây bất tiện và tiềm năng phát triển thấp hơn so với nhà mặt tiền hoặc hẻm rộng;
- Khẳng định sự nghiêm túc và khả năng giao dịch nhanh nếu mức giá được điều chỉnh hợp lý.
Kết luận
Giá chào bán 3,8 tỷ đồng là mức khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Quận 4 cho loại hình nhà ngõ hẻm diện tích nhỏ. Tuy nhiên, nếu chủ nhà cân nhắc các yếu tố về tiện ích xung quanh và pháp lý rõ ràng, có thể điều chỉnh xuống khoảng 3,0 – 3,2 tỷ đồng sẽ tạo điều kiện giao dịch thuận lợi hơn cho cả hai bên.
